負資產升 樓市勢危?

隨着樓價下行,負資產個案有所上升。金管局剛公布最新負資產個案,今年第一季錄384宗,較去年第四季128宗按季大升約2倍,這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的較高按揭成數貸款。雖然負資產個案按季升幅強勁,但主要因去年第四季「基數」較低,而且最新宗數仍明顯較08年金融海嘯逾萬宗為低,與03年「沙士」的歷史高位逾10萬宗更有很大距離(見圖一)。由於目前負資產宗數仍處偏低水平,短期內對樓市的影響不大。當然,負資產上升當然不能掉以輕心,但現階段亦毋須過於憂慮。

所謂「負資產」,即物業市值低於未償還按揭貸款,即「資不抵債」,而負資產帶來最直接的影響是銀行有機會call loan(提早還款);然而,現時大部分業主持貨力仍然強勁,因斷供而被銀行要求call loan的風險相對以往低。根據金管局資料顯示,逾期超過三個月以上的住宅按揭貸款拖欠比率於今年3月份仍僅約0.03%,意味着每10,000宗按揭個案中,僅3宗拖欠;相比起03年曾錄1.16%(即每10,000宗按揭個案中,約116宗拖欠)明顯為低(見圖二)。加上現時有銀行推出「還息不還本」計劃,相信有助舒緩業主的供款壓力,減低業主因未能還款已被銀行要求提前還款(call loan)的機會。

值得留意,負資產上升與樓價回落有很大的關係,但回顧首季樓價,跌幅輕微。據差估署公布最新3月份私人住宅售價指數更按月回升約0.4%,令首季跌幅收窄至僅1%。若以近兩年跌市下樓價的回落幅度作比較,同樣以3個月累計,差估署樓價指數由去年高位回落頭3個月跌約2.2%,而18年高位回落首3個月則跌約4.1%,可見今年首季僅跌1%相對輕微。

近兩年賣地供應減少

預期樓價大幅下挫的機會不大,除因現時業主的財務實力和持貨能力均穩健外,供應不足亦是支持樓價重要因素之一。運房局上月公布最新「私人住宅一手市場供應」資料,今年首季私人住宅施工量僅錄900伙,較去年第四季4,000伙按季大幅下跌約77.5%,並創兩年半新低。首季施工量大減,相信與疫情影響有關。而隨着疫情過後,估計施工量將會回升。不過,因近兩年賣地計劃可興建的單位明顯減少,當中18/19年約14,500伙,而19/20年更低見約12,200伙(見圖三),因此估計今年施工量將未及過去兩年逾1.8萬伙水平。

「限聚令」下  4月未有全新盤登場

市況方面,今年受疫情影響,令發展商推盤步伐放緩,在「限聚令」下,4月更未有全新盤登場,發展商僅以貨尾盤應市,4月首28日新盤已售出逾600伙,估計將連續3個月低於1,000伙,自16年3月後首見;然而,隨着本港疫情減退,「限聚令」或有望5月完結,料早前部署推出的新盤會陸續登場,屆時新盤銷售量有望重上千伙水平。

與此同時,業主擴大議價空間,二手市場不乏購買力,綜合美聯分行資料,4月全港10大屋苑共錄261宗,按月升約6.5%,創13個月新高。按此推算,估計全港二手住宅交投有望攀升至3,700宗水平,料5月二手住宅註冊量將反映出來。

如有任何搵樓或租屋問題,立即向我們的在線客服查詢。

相關文章 :

【按揭拆解】6大因素影響按揭成數 不少置業人士申請按揭遇上最大的難題是難以計算按揭成數,事實上按揭成數能做到多少,與物業及按揭申請人的財務背景息息相關,今次就為大家拆解影響按...
置業需求有幾強勁? 香港面對經濟下行壓力,失業率上升至逾十年新高;然而,樓價從低位喘穩回升,5月份住宅交投表現亦相當突出,表現與經濟情況有所背馳。歸根究底,與本...
美國連環突擊減息 「零息時代」再現 長遠對樓市帶來支持... 面對新型肺炎疫情於全球蔓延,為了緩和疫情對經濟的衝擊,美國聯儲局於3月不足兩周突發性減息兩次,共減息5厘,重回「零息時代」,而多國央行亦宣布...
【議息懶人包】聯署局突發減息 業主供樓有何影響?... 由於武漢肺炎的關係,美國聯署局突發減息0.5厘,香港銀行息口會否跟隨?對一眾供樓人士有何影響?參考今日由銀行公會公佈的一個月銀行同業拆息約1...
聯儲放鴿:經絡按揭劉圓圓料美減息一次... 經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓則認為,貿易戰走勢及多項美國經濟數據表現不穩定,同時全球不確定因素增加......
分享: