【一手攻略】發展商按揭計劃邊個抵?

樓市回暖,發展商重推全新盤,市場反應熱烈,排隊入票睇示位場景再現。惟新樓按揭方法較二手物業為多,除向銀行申請貸款外,發展商亦會提供一按,以及二按計劃。以下會同大家介紹常見的新盤按揭計劃。

 

發展商高成數按揭

新盤成為不少首置買家搶手盤,除了由於發展商提供不少優惠折扣,不用支付經紀傭金,以及有一定基裝修,不用「大執」外。發展商亦會提供多種付款方法,以及高成數按揭。買家可以在價單上,了解不同支付方法,以及按揭方法。以近期新盤為例,有提供第一按以及第二按的計劃,不過需要向發展商指定的「財務機構」申請。

一按可達85% 利息較高

如想申請發展商提供的一按,需要留意相應的付款方法。因為並不是所有的支付方法都可以使用發展商的一按或二按,例如,部份新盤的發展商一按,不適用於建築期付款或即供計劃,相關的一按付款計劃樓價折扣會較即供為低,卻較建築期付款為高。

視乎不同新盤,發展商的一按計劃可借出樓價最多85%貸款,而按揭貸款年期最長為30年,亦有隻提及25年的貸款計劃。同時一按計劃未必像按證公司,只限1,000萬元或以下按揭,亦有機會包括1,000萬元以上的物業。有新盤會為1,000萬元以下物業提供最高80%按揭,1,000萬元或以上則有最高70%按揭。

至於息率方面一般會較市場為高,例如首2年息率P-2,及後息率可升至P+1。而計算壓測會以最高按息即P+1計算,對買家入息要求較高。

二按最高為25% 折扣較一按低

除了一按外,部份樓盤亦會提供二按計劃,但不是每個樓盤都會有。同時,要申請發展商二按亦可能只限某種付款方式,一般樓價折扣亦會較發展商的第一按為低。同時,買家申請銀行一按時,只能選擇指定的二按財務機構,所指定的銀行,因此並不是所有銀行一按都可以申請發展商的二按計劃。

在息率方面,視乎情況,息率都會較市場為高,部份新盤會提供首24個月免息免供,之後按息以P計算。至於壓力測試,二按部份會以P計算。但整體利息會較發展商一按為低,因為買家使用息率較低的銀行一按,由於供款較低,壓測對收入要求亦會較低。

另外,要申請發展商的按揭計劃,有可能需要支付申請手續費,以及由指定律師樓辦理。

樓花一按最高6成

如果不想使用發展商按揭,買家想以即供付款,以取得最多折扣,在買新盤樓花時,由於不能申請按保,銀行最高提供6成按揭,而1000萬元以上物業,最高5成按揭,買家要準備較多首期。如果想用按保,則要使用建築期付款,但折扣較少,同時亦要面對樓價下跌,估價不足,而要另外抬錢上會的情況。

最後,申請發展商按揭的買家,如不想支付高息,可在樓盤落成後,向銀行申請按保,減少利息開支,但實際情況,要視乎當時的樓價,能否估足價,否則要補錢轉按。

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