【二手市況】業主議價空間縮小 樓價有望止跌回升?

剛剛過去的一周,香港減價樓盤減少,令「美聯信心指數」(MCI)回升,指數最新報48.3點,較前一周的45.9點上升5.2%(見圖)。隨着早前業主擴大議價空間,吸引買家入市,帶動二手交投回升,上周35屋苑成交量突破百宗水準,創19周新高。不過,預期隨着筍盤被市場消化,減價盤將進一步減少,若情況持續,預示樓價或趨向平穩。由於二手筍盤減少下,加上近期發展商重拾推盤步伐,全新盤以貼市價登場,一手房成市場焦點,二手成交料受壓。至於聯儲局於上周「突擊式」減息0.5厘,估計業主對此消息的反應需待下周才能完全反映於「美聯信心指數」(MCI)之上。

圖一:「美聯信心指數」及「美聯樓價指數」

美聯信心指數乃根據每星期美聯網盤價格變化製作而成
最新美聯樓價指數,是以美聯物業收集於2月26日至3月3日簽訂正式買賣合約的成交計算,主要反映2月12日至2月18日的二手市況,屬臨時數字。日後將根據土地註冊處的買賣登記個案而作出修訂。計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案
美聯樓價指數乃根據全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案,計算加權平均數,而於08年前則以50個屋苑計算
資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心

至於最新樓價指數方面,最新「美聯樓價指數」報163.1點,按周跌約1.07%,指數已連跌3周,而本年迄今樓價累跌約1.15%,上述主要反映新型肺炎疫情對早前樓市的影響。至於上周「美聯信心指數」(MCI)按周回升,而「美聯樓價指數」於稍後時間才能反映出來。

什麼是「美聯信心指數(MCI)

美聯信心指數」(MCI)由美聯首創,根據美聯物業網上放盤價格變化製作而成,於每週一公佈,從網上放盤的價格轉變,反映業主的態度變化,以作為未來樓價走勢領先指標。指數上升代表減價盤減少,樓價有機會上升;指數下跌代表減價盤增加,樓價下跌機會大。信心指數走勢是徘徊於0至100之間,100點表示放盤業主全面看好,0點則表示放盤業主全面看淡,「信心指數平均值」則是此指數由2018年初至今的平均值,屬看好或看淡後市的分界線。當「美聯信心指數」(MCI)跌穿此指數的平均值時,表示樓價有機會由升轉跌或跌勢加快。當「美聯信心指數」(MCI)升穿此指數的平均值時,表示樓價有機會由跌轉升或升勢加快。指數的升跌幅並非直接反映樓價升跌幅,但從指數走勢可推測4星期或之後樓價向上或向下的趨勢。

在新型冠狀病毒肺炎疫情影響擴大之下,「美聯信心指數」(MCI)曾一度自2月初的66.0點連跌4周至3月初的45.9點,反映減價盤顯著增加;不過,隨着減價盤被市場吸納,交投有所回升,再加上新一年度的財政預算案推出$1,200億的逆週期措施,放盤業主情緒有所緩和,減價盤隨之減少,令到「美聯信心指數」(MCI)略見回升,由45.9的今年低位,回升至48.3,升幅約5.2%。若按月比較的話,指數則呈現23.2%跌幅,跌幅較前一周按月錄得的約30.4%有所收窄。值得留意的是,「美聯信心指數」(MCI)雖然回升,但是仍未升穿「信心指數平均值」,反映業主普遍信心仍然未複,短線樓價仍有下調壓力。不過,若未來數周的信心指數升勢持續,預示樓價或趨向平穩。

而在樓價回暖前,還有哪些優質減價盤可以尋寶呢?不妨看看以下推介~

白石角天賦海灣  最高減520萬!

天賦海灣是位於新界大埔區白石角的一個私人住宅項目,處於吐露港沿岸,鄰近香港中文大學及香港科學園。項目共有18幢大廈及7座獨立屋,合共提供482夥單位。住宅普遍單位享有海景,其中第一至七座向東北單位及1、2號洋房享有廣闊吐露港海景,景觀最為優質。據報導,陳小春、王祖藍、胡杏兒等眾多明星均斥資購入該項目住宅,鍾情於其私隱度高及舒適的居住環境。

單位戶型:1-5房

實用面積:598至3,680平方呎

住宅設施:項目設有約61,763平方呎住客會所,提供包括戶外及室內泳池、健身室、日光曬臺、美容水療室、兒童遊戲室、運動室、卡拉OK室、圖書館等設施。另有約2,037平方呎綠化空間或公共花園。

交通出行:於創新路有多條巴士及專線小巴路線,來往大學及沙田站鐵路站、新城市廣場、港鐵九龍灣站、觀塘碼頭、機場等多個地方。

周邊配套:附近有白石角海濱長廊及科學園,而區內另有大埔滘自然護理區供遠足放鬆。

 

日出康城領都 最高減256萬!

具備自然環境優勢、配套設施又日益完善的日出康城近來廣受各路買家追捧。領都是日出康城第2期打造的樓盤,主打大戶型,包括3房至4房單位,也有多達5房設計的特色房型。景觀方面,所有房間全部望向翠綠的永久山景、 露臺和內園泳池景。而配套上,領都擁有較完善會所、園林、周邊亦有速食店、診所以及畫室等,非常適合有換房意向的買家購買。

單位戶型:3-5房

建築面積:898至1,308呎平方呎

住宅設施:項目設有住客會所,提供包括音樂室、圖書室、卡啦OK室、遊戲室、水療設施、3個大型健身室、2個急救室、籃球場、羽毛球場、桌球場、排球場、室內外泳池、保齡球道、VIP電影館等。

交通出行:鄰近港鐵康城站,住客可利用3樓的有蓋行人天橋前往港鐵將軍澳線康城站,全程約需5分鐘。由康城站出發,約20分鐘可以抵達港島的鰂魚湧及九龍的觀塘,約30分鐘可以抵達中環及九龍塘。

周邊配套:領都旁邊設有日出公園及動感公園,均為日出康城居民才可進入。其中日出公園設有寵物玩樂設施、水上遊戲設施及大型綠色草坪。

 

啟德嘉匯 最高減300萬!

啟德發展區私人住宅項目已經成為地價貴、呎價高的新一代市區地標,由嘉華發展的嘉匯是區內的優質樓盤之一。項目主打中小型單位,以1房為例,雖然只有300多呎,但間隔佈局實用,客飯廳采長方形設計,並連接露臺,易於擺放傢俱。而房間的闊度長達3米,即使放置衣櫃,仍可做到三邊下床的效果,是非常不錯的首置投資之選。

單位戶型:1-4房

實用面積:325至2,193平方呎

住宅設施:項目於地下設有約27,905平方呎住客會所,提供包括25米長戶外泳池、4000呎健身館 (內設心肺訓練區,重量訓練區,健美區及瑜伽天地)、BB樂園、奇趣樹屋、3個演奏室及宴會廳等設施。另有佔地約7,527平方呎空中花園及約31,456平方呎園景區。

交通出行:項目鄰近港鐵屯馬線啟德站;而於啟晴邨一旁之沐虹街、承啟道及宏天廣場一帶,提供多條巴士或專線小巴路線,穿梭九龍城、黃大仙、九龍灣、藍田、紅磡、中環至北角寶馬山等多處地方。

周邊配套:區內有九龍灣單車公園、九龍灣運動場;北面10餘分鐘步程另有東啟德遊樂場、彩虹道遊樂場及體育館;向西北方走約10餘分鐘步程,則可至賈炳達道公園及九龍寨城公園;而南面則有啟德郵輪碼頭。

 

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