【低息時代】拆解6大按揭謬誤

最近坊間有不少新手打算趁市場息時買樓,但是卻對部份按揭知識有所誤解。因此,同大家分析多過市場對申請按揭的謬誤。

謬誤1.有本錢盡量不要借太多?

坊間有討論區談到,盡量使用儲蓄買樓,因為可以減少利息開支。不過,有關做法未必適合在低息環境,現時按揭利率大約2.5厘,而且未來下跌機會較大,買家反而可以把握機會,多借按揭,以留有較多資金在手用作其他投資,或存款至按揭存款掛鈎戶口,取得與按揭利率相同的利息,並為日後萬一失去收入後仍有資金供樓。

謬誤 2. 供款年期愈短愈好?

可能有買家認為,供款年期愈短可以快點供完樓,利息開支亦會較少。但是供款年期愈短,每月供款額就會愈高,申請按揭的壓力測試要求就愈高,變相可能因為收入不足,而令申請到的貸款下降。反而,在低息情況下,即使供款年期長達30年,但是所花的利息開支並不會太高。同時,除了使用上述存款至按揭存款掛鈎戶口外,買家亦可在報稅時加上利息開支以取得免稅額,在另一方面減少支出。

謬誤 3. 供款比例計算不包括其他債務?

在申請按揭時最好是將現有債務清還,部份人誤以為銀行在計算買家的每月供款佔收入比例時,只會考慮按揭供款,但實際上,每月供款還包括其他債務,例如私人貸款、學生貸款以及透過信用卡公司的分期還款。假設每月物業供款為10,000元,並有其他貸款約每月2000元。銀行便會視申請人每月需還款為12,000元,供款入息比率50%計算,收入要求便由20,000元增加至24,000元,壓力測試亦會增加。

 

謬誤 4. 有出糧紀錄就可申請到按揭?

要申請按揭,除了有出糧紀錄外,銀行對於現金出糧的人士在審批上會較嚴謹。申請人最好能夠提供糧單、稅單、強積金供款單,和銀行自動轉賬出糧紀錄,最好是在銀行的月結單上每月定時出現的存款紀錄,這樣的申請人就是銀行認為最「齊料」的客戶,批核貸款也是最快的。

至於如果是非固定收入士,自僱人士及現金收入的人士,需要提供更長時期的收入證明,亦可以找按揭轉介公司申請,他們在處理這方面的申請較有經驗。

謬誤 5. 高成數按揭只得呼吸Plan同二按?

其實,政府的按證公司有提供按保計劃,幫助首置人士,在買入1000萬元或以下的物業借最多樓價8成,800萬元以下物業是9成。原理是在金管局的要求下,銀行最多借款樓價的6成,按保公司會為高成數按揭部份包底。

例如銀行借出樓價的9成,多借的3成,萬一借款未能償還會由按保公司承擔,因此雖然仍是由銀行借出9成,但風險仍然是本身的6成按揭,而有關高成數按揭的利率會與銀行按揭利率相同。

有關做法不同於,由發展商提供的高成數按揭或財務公司的二按計劃,這些高成數借款是私人機構的貸款,一般息率會較高,亦較易出現call loan的情況。

謬誤 6. 800萬物業一定做到9成按揭?

雖然政府推出了新按保要求,讓800萬元或以下物業可通過按保申請9成按揭,但卻有一定要求,例如要申請有固定收入,只限首置人士,物業只能用於自住。

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