【供平過租】Hibor倘跌至0.5厘 供平過租重臨?

美國聯儲局推出無限QE(量化鬆寬)救市,預計低息環境會持續一段時間。由於樓價近期有所回調,加上低利率,尢其是選用H按的業主,預期拆息會逐步回落,不用以封頂息供樓,令每月供款減少下,供平過租的樓盤或會愈來愈多。

供平過租 不適用於按保人士

由於政府去年推出按保計劃,放寬按保成數至1,000萬元的物業,而近期樓價下跌,令到按保計劃包涵的物業數目增加。同時以高成數按揭買樓,供款額很大機會高於類似單位的租金。因此,在評估物業會否供平過租時,是不考慮按保人士的供款,只會以一般銀行的6成按揭或5成的供款作考慮。因此,對於打算投資收租,或是不使用按保的人士,會更喜歡供平過租的物業。

現時一般H按封頂息為2.5厘

要令物業供平過租,除了要物業的租金在樓價下跌時,有一定防守力外,供款息率會否下跌亦是十分重要。現時,雖然普遍的H按息會以封頂息計算,約2.5厘,但若H拆息因環球央行貨幣政策持續寛鬆,以及美國聯署局保持低利率及無限QE,H拆息可能進一步下跌。

參考2015年情況,當時美國聯署局仍未加息,維持零利率水平。翻查銀行公會資料顯示,2015年銀行拆息水平約0.22水平,及後在2015年和2016年年底,各加息0.25厘,到2017年初,H按息亦只是回升至0.5厘水平。由於港元與美元掛鈎,香港息率會受美國息率影響。因此,參考當時低息情況,香港拆息有望由現時約1.6厘水平,逐步回落更低平。

享受息率回落供平過租 宜選H按

正因為預期息率回落,相對於P按,現時H按按息回落機會更大,因P已是歷史低位,要享受供平過租,在低息時期選擇H按會較化算。

表一:按息下跌 每月供款變化

表二:每月租金計算

參考差餉物業估價署的資料,2月份港島區 430呎以下的物業,平均每呎租金為43元。以一個600萬物業,呎價約17400元計算,面積約345呎。由此計算,每月租金為14,835元。

申請6成按揭後,租金高於2.5厘息下的每月供款約600元,及當拆息下跌至0.5厘時,租金會高約供款近2000元。

對於打算收租的人士,只要將單位買入後放租,便有足夠的租金償還每月的供款,同時由於打算放租業主,其樓價按揭成數只有樓價50%,每月供款還會再減少。若拆息再一度下跌至0.5厘水平,那還有超過2000元的金額支付每月管理費及差餉等雜項開支。

至於自住人士,供平過租的物業,亦具吸引力,一來每供款低於租金,現金流會好於租樓,二來亦可享受日後物升值的好處。

相關文章 :

【上車個案】公務員月入2.5萬 單名買樓要多少資金?... 余先生為一名公務員,現時每月收入2.5萬元,並有約50萬元的首期。目前正打算與太太買入一個約400萬至450萬元的單位,並希望能夠以單名買入...
【按揭計算】兩成首期在手 申請8成還是9成按揭?... 長輩經驗之談:「買樓借錢愈少愈好,可以俾少啲利息」。若果買家如果有2成首期,可能會煩惱,到底應該為物業申請8成按揭,或是9成按揭。...
【量化寬鬆】QE如何影響「H按」及「P按」?... 在新型冠狀病毒肆虐下,美國聯儲局推出無限量化寬鬆,讓資金流入企業及個人手上,希望穩定市場恐慌情緒。究竟量化寬鬆對息口走勢有何啟示?對H按或P...
【供樓開支】3大方法抵銷利息支出 近日有網民反映銀行的按揭計劃保守,擔心供樓壓力增加,事實上現時按息上升導致的每月供款增加幅度相當輕微,大家亦可考慮循以下3大方法抵銷利息支出...
【貨幣政策】「負利率」如何影響樓市按揭?... 經濟復甦時期,美國聯儲局或有機會實施負利率政策,現時已有多國採用負利率政策,究竟甚麼叫「負利率」?如果美國踏入負利率時代,對香港按揭及樓市帶...
分享: