【報稅攻略】業主如何用盡免稅額?

業主在申報收入時,當涉及到有關居所物業利息,或是收租物業的租金收入以及相關利息支出時,可能會不清楚應該使用物業稅或是個人收入息課稅較好。同時,亦不太了有那些免稅額可以使用,令到自己稅務開支增加。

了解個人入息稅與物業稅分別

對於將單位出租的業主,是需要向稅局申報有關租金收入。同時可以選擇物業稅或是個人入息課稅評定稅報。物業稅是在稅務年內的收金收入減去差餉後,再乘以0.8,再乘以15%的稅率。有關0.8是稅局考慮每年的修葺開支以及管理費等,但不會扣減按揭利息開支。

至於個人入息課稅則可加入其他免稅額,以及出租期間的按揭利息開支等,並以累進稅方式計算稅率,最高稅率為17%。若業主收入太高,大部份收入以17%稅率計算,則選擇收收入分為物業稅及薪俸稅會較佳。

個案分析:

業主只有租金收入,一年為40萬元,減去差餉2萬元,有關物業稅為4.56萬元。如使用個人入息課稅,則可有13.2萬元的基本免稅額,以及5萬元的利息扣減,應繳稅降至6600元

但若業主有70萬元年收入,加上租金課稅部份後,應課稅約14.4萬元。至於分開為物業稅,以及薪俸稅,應課稅約14.2萬元。因此,對於高收入人士,將收入分開計算,所需要交的稅會較低。

如業主想以個人入息稅計算,可以在物業稅報稅表內第1部,在個別業主的「選擇個人入息課稅」方格內填上剔號,同時亦應在個人入息稅報稅表第6及7部中填寫有關資料

聯名物業視乎按揭比例

另外,如果是聯名物業,有關按揭的利息扣減視乎聯名人士的按揭比例。例如夫婦共同申請按揭,按揭比例各佔一半。因此,夫婦若是分開報稅,假設期內利息是5萬元,則每人在個人入息課稅可得到2.5萬元免稅額。但若是男方按揭佔所有,即使業權是各佔一半,則只有男方可全取得5萬元的利息扣減。至於夫婦兩人是合併報稅,亦可取得5萬元的扣稅額。

留意交租的日期

另外,由於報稅年度是由每年的4月1日至下一年的3月31日。若業主是在4月至7月期間有租金收入,及後業主到1月才將單位租出。期內租出的月份只有7個月,因此只需要報上7個月的租金收入,而不是12個月。

同時,若稅約期內,租客有部份時間沒有交租,在申報時亦可扣減相關沒有租金的日子。

居所按揭利息扣減

至於自住居所按揭利息扣減,可以在薪俸稅或是個人入息課稅上申報,並且獲得扣減。由於有年期上限20年。如果業主可能是在年底才買入物業,可得利息扣減月份只有約3個月,可能會浪費了一年。因此,若業主想全取足夠20年,可能等到下一年才申報會較好。

另外,要留意居所按揭利息扣減只適用於一個物業,即使是夫婦,稅局亦只會認為夫婦是同住,因此只有一個居所按揭利息扣減。若失婦各持有一個物業,只可以選擇居住的物業的按揭利息支出扣減。

另外,由於扣減上限是10萬元,若是聯名持有物業,則會亦會視乎聯名業主的按揭比例分配。若是夫婦兩人按揭各佔一半,則兩人各可得5萬元的利息扣減。

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