【大灣區揀樓】城巿投資潛力大比拼

朋友:「大灣區樓有幾大升值潛力?」

阿搜:「大灣區咁大,只計內地已有9個城市,每個城市都有不同政策及基建發展,好難一慨而論。」

東莞經濟增長最快

要分析大灣區的城市樓價走勢,可以先從當地近年的樓價升幅,以及經濟增長入手。以今年1至9月的統計,東莞市經濟增長最快,達7.2%,亦是全廣東省增長最快的地區。今年4月,當地南沙大橋開通,令到東莞到番禺的交通距離至少拉近10公里,有利當地與其他城市連繫。

不過,如果要在當地投資就要留意,當地樓價過去一年只昇平均1.05%,並未能反映到其經濟的增長。

深圳樓價上升最快

反之,雖然深圳今年頭三季的經濟增長只有6.6%,但是樓價上市最快,過去一年升17.18%,亦是內地大灣區城市中樓價最高的地區,部份近關口的地方,樓價可能拍得住香港。畢竟,深圳對比東莞,是一線城市,而且多外來人口到當地公司,以及近年愈來愈多科技公司會在深圳設立公司,亦刺激當地的樓價。

了解城市產業

除了看人流、基建等基本因素外,最重要的是了解這個城市有甚麼優勢產業,在這個城市生活的民眾,是否賺到錢?以深圳為例,因為科技行業發展,不乏高薪人士,反之東莞仍是以工業為主,深圳高薪人士較多,負擔能力較高下,才足以支撐樓價上升。

那是否代表當地值得投資,要留意是深圳設有嚴格的限購,出房產證之後三年就不能轉讓,公寓亦設有5年限售期,所以買入後就要做好長線投資的準備。

留意國策發展

除了留意經濟增長外,有時國內樓價上升主要是憧憬未來的發展。以珠海為例,因憧憬的自貿區橫琴發展,以及港珠澳大橋,在成熟的連接澳門的拱北樓價亦節節向上。

國內租金回報低

相對於香港住宅物業的租金回報約有2至3厘,內地的租金回報就低得多,大約只有1厘。因此,如打算按揭買入放租以租金供樓,所收到的租金可能低於每月還款額,買家可能每個月都要補錢。

人民幣匯率波動

另外,近年人民幣貶值亦會影響投資者的回報,當然人民幣貶值影響所有內地城市樓價回報。投資者買入內地物業後,可能需要另找渠道對沖風險。

內地政府強調住宅不應炒賣

內地政府近年強調住宅不是炒的,是用來住的,希望靠內地投資物業大升而圖利可能會失望。而且大灣區每個城市都不同,建議買入前留意城市的產業、民眾的消費能力,才可以看到那一個地區的潛力較高。

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