【投資理財】股票收息VS買樓收租 如何揀?一次過計俾你睇!

繼美國3月3日減息後,短短不到兩個星期時間,3月15日美國又宣佈大幅減息1厘,此舉大有機會令資金繼續流入保值力強的樓市,樓價將面對另一波的升勢。但亦有人認為收租的回報率不及市面上的一些投資產品,目前香港銀行所提供的類近風險但有3%以上回報的產品可說是多不勝數,究竟投資樓市是否仍是明智之選?今次我們就來探討這個問題。

先學識計算收租回報率

租金回報率常用作衡量收租投資的「性價比」,而市場上所指的租金回報率,實際上是指「一年租金回報率」,計算公式即為:基本租金回報率 = 12個月的租金 / 買入樓價。例如單位月租為$15,000, 買入樓價為 $6,000,000,基本租金回報率為 (15,000 * 12)/ 6,000,000 = 3%。由此可見,租金升值或貶值,同樣會影響回報率。如單位租金今年加租至$20,000,回報率即上升為4%。相反,如果需要減租至$10,000,回報率則只有2%。

而在實際操作中,其實租金回報還要扣除管理費、印花稅等支出,因此實際收益率只會比上述的基本估算更低。那為何我們不選擇回報率更高的投資產品,比如說6%的高息企業債券呢?為何那麼多的首富還是將投資樓市作為他們的投資重點呢?

買樓收租是長線投資

如果有租屋或者租辦公室的朋友們,一定曾在租約上見過加租條款,基本上就是業主在一年後會上調租金多少個百分點,二年後再上漲多少個百分點等等。根據美聯房地產資料及研究中心資料統計,回看過去二十年的住宅租金資料(截至2020年1月31日),平均每年增長3.1%,可以看到香港的經濟體系無論經過了多少風風雨雨,平均租金還是往上漲,這就是買樓收租比其他類似風險投資產品的優勢。

首先我們先來看看租金上漲所帶來的紅利。繼續上面的例子,假設租金每年往上漲3.1%,用十年後的租金除以今日樓盤的買入價:

基本投資回報率 (第十年)= 【(15,000 * 12) * (1 + 0.031)^9】/ 6,000,000 = 3.95%

可以看到,到了第十年租金回報率就會從原本的3%上升至3.95%,亦說明了越早買樓,你就能夠越早享受租金上漲的增長潮,長期累積更多的回報。

租金上漲的複利 VS 理財產品的固定收益

現在我們來比較下買樓後租金上升的紅利與理財產品的固定收益。假設現在購買一個6%的十年高息企業債券,那麼十年後的投資回報又會是幾多呢?看看以下對比:

買入一次性還款高息債券

假如你選擇買樓收租,根據美聯房地產資料及研究中心資料顯示,香港樓價對比10年前增長約1.27倍(資料截至2020年2月29日),假設現在購入了600萬的單位,十年後增長127%即1362萬,而十年後的總投資回報則如下:

買入單位收租

從上面的結果可以看到,買樓收租的回報加上單位本身的增值平均可達到161.55%,而購買一次性高息債券十年後的回報是60%,當然債券市場的現金流比較強,適合那些對現金需求比較高的投資者,但從上述例子中我們可以看出買樓收租的長期資本增長優勢。

 為什麼假設租金樓價長期一定上漲?

大家看到這裏可能會問:為什麼假設租金和樓價在長期一定上漲?這就是從2008金融海嘯開始遺留下來的後遺症,當年美國為了應對經濟下行的問題,大量進行量化寬鬆,開動印鈔機不停的把美金源源不絕的湧進市場,令當時市面流動的美金比以往的平均高出三倍有多。在資金非常充裕的情況下,投資者會把資金流入股市樓市等資產市場,也造就了美國後來的牛市。其他各國看見美國的量寬政策成功挽回國家經濟危機後也爭相效仿,歐洲,日本,中國等龐大經濟市場遇見經濟問題時亦效仿進行量化寬鬆,導致今日我們所看見的全球樓市先後上漲的一番景象。

而如今美國又重啟量化寬鬆計畫推7000億美元救市,在全球放水的大環境下,利率走低是趨勢,當貨幣越來越貶值的時候,購買磚頭既有效對抗物價通脹達到保值效果,又能享受量化寬鬆背後帶來的租金樓價穩步上揚趨勢。只要投資者好好把控風險,避免過度借貸,提早入市就能把握先機。

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