【按揭竅門】如何獲批超過30年特長還款期?

一般而言,銀行所提供的住宅按揭最長還款期為30年,然而並不是每一宗按揭申請都可以取得30年還款期,會受到樓齡、人齡,以及不同銀行對樓齡及人齡都設有個別上限。

樓齡、人齡的限制

銀行在審批按揭還款期時,都會同時考慮按揭物業的樓齡,以及借款人的年齡,並會取其最高者計算。現時大部份銀行會由70至85減去計算樓齡以及人齡。

例如,銀行以80減去計算樓齡以及人齡,而借款人為30歲,而買入的物業為55年樓齡。雖然在人齡方面,「80-30」=50年,大於30年還款期,是可以符合30年還款期的條件,但是在樓齡方面,由於以「80-55」=25年。因此,受到樓齡的限制,借款人只能夠申請到25年的按揭還款期,導致每月供款以及壓力測試對收入要求都會較30年還款期為高。

如何增加還款期?

由於還款期受到樓齡,以及人齡的限制,但要增加還款期亦是有方法。先說樓齡方面,如上述例子,借款人因55年的樓齡而無法申請到30年按揭,其實由於有銀行可以做85減樓齡,因此可以多查詢幾間銀行,了解該行能否以85減計算,從而取得30年期還款。

至於人齡方面就較靈活,現時一些高齡人士,例如70歲借款人,即使使用85減亦只有15年還款期。但可以通過增加年輕的擔保人,如果擔保人只有40歲,在85減下可以擔保人的年齡計算,從而幫助借款人取得30年還款期。

有沒有可能取得超過30年還款期?

過去曾有新盤以40年超長還款期作為賣點吸引買家,不過40年還款期並不常見,過去只有零星個案獲批。而且要取得40年按揭亦有幾個條件,例如供款人可證明有一筆數額頗大且穩定的資金存放於銀行,二是供款人非常年輕,40年後亦未達退休年齡。

另外,要留意雖然長的還款期可以降低每月供款以及壓力測試的要求。不過,太長的還款期要面對更多加息週期的風險,同時還款期拉長亦令到整體利息開支的增加。此外,當借款人日後想轉按時,一般銀行都只會提供30年還款期,變相借款人未必能透過再延長供款年期以降低每月供款。

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