【按揭計算】入息不過關?免壓測有辦法

申請按揭時,最難過的其中一關就是要通過壓力測試。如果想免壓測,其實亦有一定方法,但就要滿足特定的條件。

首置高成數按保 可免壓測

首置人士使用新按保的話,如收入未能符合壓力測試要求,仍可透過按保申請高達八成或九成按揭,但申請人仍須符合每月供款佔入息比率不超於50%的基本要求。不過,就只限首置人士,同時按揭保費會增加約一成。

至於想換樓的人士,如果是先買後賣的方式,雖然仍可申請高成數先買後賣,但由於不屬於首置人士,則不可免壓測。而使用先賣後買的方式,則要確保出售的舊物業成交期在新買物業之前,以免被視為非首置人士。

定息按揭計劃

另一個可以免壓測方法,就是參與按揭證券公司的定息按揭。現時有關計劃延期一年,至2021年10月30日,同時因應市場的低環境,將10年、15年及20年定息期的年利率,分別調整至1.99厘、2.09厘及2.19厘,申請人只需要符合每月供款佔入息比率不超於50%的基本要求。

雖然有關息率較現時H按約1.6厘水平為高,但是H按壓力測試要求是以封頂息計算,而現時新造H按的普遍封頂息為2.5厘。反之,定息按揭只會以實際的年利率計算基本的供款佔入息比率。以400萬元貸款計算,30年還款期,2.5厘封頂息的H按,對借款人的收入要求約3.8萬元,至於以定息按揭的2.19厘計算,收入要求則降至約3萬元。因此,對於未能通過壓測的人士而言,轉用定息按揭或可通過入息審核,但日後每月供款會較H按有所增加。

發展商按揭計劃

發展商推出新盤時,亦會提供高成數一按計劃,由買家向指定的財務機構申請按揭。由於有關財務機構未必受金管局所監管,因此在批出按揭時不需要向借款人作壓力測試。過去較知名的付款方法必數到「呼吸plan」,以批出貸款要求寬鬆見稱,但日後息率會大幅上升,可能高達8至10厘水平。因此,選擇有關方法的人士,大多會在加息期前向銀行申請轉按,屆時便要符合銀行的壓力測試要求,可說是一個拖時間的方法。

資產證明審批按揭

最後一個較常見的免壓測方法,就是以資產證明代替入息證明。這方法一般見於有層供滿了樓,但低收入或沒有收入的退休人士使用。銀行會評估其資產淨值以計程算最高可批出的貸款額,最高為資產淨值的4成。例如借款人有一層1,000萬元現契物業,而且沒有其他負債,銀行會因此最高批出400萬元貸款,而借款人的其他資產例如現金、股票以及債券等都可計入其資產淨值,以助借款人取得更高的貸款額。

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