【新手教學】簽租約要留意咩條款?

 

不少業主出租租客租住樓字時,大多數只會採用坊間流傳的簡單租約範本,有些甚至只有口頭協議,沒有訂立或簽訂一份列明詳細條款的租約。由於雙方沒有清晰界定各自的責任和權益,一旦任何一方對租約內容有異議,要解決糾紛就會產生不少問題,即刻睇睇簽租約時要留意的 5 大條款。

租契?租賃協議?

一般租賃文件都會包括租期、租金、 付款日期、按金、用途等常見條款,而普遍來說可以分為租契(Lease)及租賃協議(Tenancy Agreement)兩種。

租契通常指租期超過 3 年的租賃文件,以契約方式簽立,必須根據《物業轉易及財產條例》形式訂立,簽訂手續要符合契據的程序,即必須在一式兩份的文件簽署、蓋章及互相交換,而所有租契也須於土地註冊處註冊。租賃協議則指租期不超過 3 年的租賃文件,一般都以租約形式訂立,特點是只須書面訂立,簽署手續比較簡便。

立約雙方資料

租約必須列出業主和租客的正確個人資料,以確定雙方的身份。所需資料包括雙方姓名或公司名稱、身份證號碼或商業登記號碼、通訊地址及聯絡電話等。此外,為確保租客有經濟能力履行租約,業主可事前向租客查詢其職業及要求租客提供入息證明。

同樣地,租客宜向業主查詢出租單位是否屬於按揭的物業。如果業主未獲銀行同意,便將單位出租,日後業主一旦停止供款而銀行沒收出租單位,租客將無權繼續租住該出租單位,且可能無法討回按金。

出租單位說明

業主有責任提供出租單位的詳細地址及其包括的文件及設施,例如單位是否連車位出租、單位內附有什麼傢俬電器、出租單位圖則等。而租客應詢問和了解自己有權使用哪些公共設備或會所設施。如果單位連同傢俬電器一併出租,應檢查那些裝置的狀況,並根據清單逐項點妥,才可接納。

租住期限

租約除了要包括起租日期和租約屆滿日期之外,也應該清楚列明租客是否有續約的優先權,例如是否按照現租約的租金作一定比率的調整,或透過商議或仲裁決定調整的幅度。如租約沒有清楚列明,租客也有權於商討後要求業主在租約加入有優先權續約的條款。

租金和按金

業主可與租客自由議定租金,不受法例限制,但應訂明每月的租金金額和繳交日期、租金是否包括差餉、地租或管理費及免租期內所支付的開支由誰負責等。另外業主收到租金後,須發出租單給租客,否則即屬違法。

至於按金金額,業主一般會要求租客繳交相等於 1 至 3 個月租金作為保證金。待租約完結後,業主有權從按金中扣除租客欠付的租金及費用,並於雙方同意的期限內退還按金給租客。

最後溫馨提示,租客在簽訂租約前,應仔細閱讀由地產代理監管局及消費者委員會合編的《訂立租約須知》。注意《訂立租約須知》之內容僅供一般參考,並沒有法律效用。所以如有需要,記得尋求代理的專業意見!

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