【新手教學】購買「無契樓」、「碎契樓」注意事項

香港樓價高企,打工仔為求成功上車,很多時候會退而求其次,選擇開價吸引的「無契樓」和「碎契樓」。究竟這類型單位是否真的抵買?投資會否有「着數」?馬上拆解購買「無契樓」、「碎契樓」需要注意事項。

「無契樓」與「碎契樓」的分別

無契樓」顧名思義,是指賣方在放售物業時未能向買方提供整份樓契或樓契中缺少部分重要文件,如轉名契、授權書或買賣合約。未能提供樓契的原因有很多,業主遺失、買賣時律師樓處理過程中遺失以及物業由逆權侵佔所得等都是常見理由。

碎契樓」則主要在物業由多個人持有的情況發生。例如當一個單位由一家四口各自持有 25% 的物業權益,經過多年其中一方因財政問題出售了 25% 的業權後,出售的25% 物業權益以及餘下的 75% 物業權益也會成為「碎契樓」。

按揭轉讓更困難

如果業主遺失樓契,可委託律師辦理遺失樓契宣誓,補回副本手續一經辦理,這些樓契亦具法律效用的。不過,銀行會視乎個別情況,決定是否批出按揭貸款。因此,即使是自住,在買入無契樓前,最好都是問清楚銀行會否批出按揭,或是向按揭轉介公司了解,以免最終撻訂收場。

由於絕大部分人買樓時不會以「一炮過」成交,多以支付物業首期再配合按揭的方式買入物業,而難以申請按揭這一缺點會大大減低物業的吸引力。即使有買家願意接貨,據過往經驗其定價亦一定較估值折讓至少 3 成。

業權問題要清楚

因為銀主盤是獲得法庭命令,銀主才可以收回物業放售,這基本上確保業主和賣家為同一人,但如果是沒有按揭負擔的業主出售無契樓,那就要格外小心了。買家可要求代理調查清楚業主以及賣家是否同一人,如查出賣家宣稱是受業主授權,或是遺產盤及逆權侵佔個案,買家就更應小心處理物業的業權問題,免墮買樓陷阱。

單位使用權難以定義

當買家買入 25% 的權益時,雖然買入價較市價為低,但不等於能享有該單位的使用權利。買家需自行與手持餘下業權的業主溝通,看看他們意向如何。一般會希望統一業權,或共同租出單位,將租金按物業權益比例均分。但如果其他業主堅持自住該物業,可要求把物業的 25% 租值的交予新買家,但這亦可能會導致法律糾紛,不易解決。

總括而言,「無契樓」看似好抵買,但實際暗藏陷阱,切忌貪平盲搶。如對「無契樓」或「碎契樓」有任何疑問,歡迎找我們的物業代理查詢!或按此向我們的在線客服了解更多

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