【新手教學】銀行幾時會Call Loan?

有人說一失業銀行就會call loan,又有人話物業跌到負資產就會隨即被call loan收樓? 到底孰真孰假? 今集同你拆解call loan的疑惑!

開始之前,先搞清楚甚麼是call loan!

所謂call loan,即收回貸款。跟據按揭契,銀行是有權隨時call loan的,並沒有一定準則。而單計負資產本身不致於構成call loan的「致命傷」,最多只是增加call loan的可能性。突然被call loan,事必有因,以下便是幾個常見的主因:

  1. 觸犯按揭契約

根據規定,出租物業的最高按揭成數為樓價的5成。若業主在買樓時,經按保申請高成數按揭申請,而業主在物業成後不作自住而將單位出租,一旦被銀行發現,便會被call loan,追回額外借款的的差價。

如業主是以6成按揭申請下,將單位出租,則可能有兩個情況。一是樓價已累積一定升幅,借款金額已降至樓價估價的5成,這情況下,業主不用補回差價。但業主仍要向銀行申請出租同意書。至於若樓價升幅未夠令借款額降至5成,出租後被銀行發現,業主仍可能被銀行追回差價。

  1. 申請二按

如果業主將物業再抵押申請二按,有關二按物業情況會提交到土地註冊處,而土地註冊處就會向物業的「第一按」的銀行發出電子提示,因此銀行會知道業主將物業作二按。

面對有關情況,銀行會要求業主提供二按的貸款文件,了解二按的金額和條款,再視乎情況要求業主增加擔保人。如銀行認為風險太高,亦會要求業主作部分還款。但整體而言,業主申請了二按後,會跌入高風險名單,被call loan的機會增加。

  1. 銀行戶口被取消

近年銀行十分着重戶口會否涉及洗黑錢,如被銀行懷疑供款戶口有大量現金交易,會向戶主查詢某些不尋常交易紀錄的資料,如回覆不能令銀行滿意,銀行有機會將戶口取消,以及要求業主清還所有按揭貸款

  1. 未能如期還款
    傳聞供樓期間不幸失業,就會被銀行call loan。事實上,一旦借款人士失業,銀行亦未必會即時call loan,因為銀行會考慮到借款人的供款記錄,當借款人未能如期還款時,會被銀行列入監察範圍。在銀行的底線中,60天是頗為重要的風險控制時間。一旦業主拖欠按揭還款超過60天,就會觸發銀行將業主列入重點觀察名單。而普遍銀行的做法是一旦6個月都沒有供樓,就會call loan。

  2. 樓價下跌

一般而言,銀行都盡量不會在樓價下跌但業主正常供款的情況下call loan。因為,一旦call loan 銀行也會出現壞帳。根據過往香港樓市表現,即使樓價下跌,令業主變成負資產,但最終樓價都會向上,由負變回正。同時,對於銀行而言,一旦業主斷供要收回貸款,亦要走很長的法律程序,成本不低。因此,對於銀行而言業主最緊要還是準時還款

萬一銀行call loan,業主又未能償還貸款,銀行便可收回單位,以銀主盤的方式將其拍賣或放售。銀主盤的售價往往較市價低,所以賣掉物業後通常仍不夠償還欠銀行的錢,這個時候你便會失去物業之餘還欠下一身債。雖然大多數情況下,只要你有穩定的收入,銀行未必會即時call loan,但建議大家最好還是找按揭顧問清楚計算自己的負擔能力先至入市!

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