【新樓按揭】用建築期付款利與弊

買一手樓,付款方式,整體上大致都是分為「即供」及「建期」兩大類別。而發展商近期賣新樓,都明顯建築期付款的優惠上貼近返即供付款方式吸客。早前本網有分析過「即供」的利與弊,但如果「建期」,同樣都有需要注意事項。

所謂,「建期」是指先支付首期,然後在入伙後再開始承造按揭,在樓花期內完全不用供款,同時也可抵銷額外印花稅禁售期。如果能夠提前成交,部份發展商則會給予買家一些現金回贈。

一般情況下,建期樓價會比即供計劃為高,理由是買家供款期押後了,發展商不能即時套現,會有利息損失,所以建期付款訂價較高,高多少則視乎物業距離預計落成日期有多遠,及當時市場上的利率有多高而定。’

而因應新按揭保險政策規定,樓花物業不能借到新按揭保險,物業必須為現樓才可以使用,因此必須要先用「建築期付款」,待物業落成時再申請新按保。

如果物業價值上升,即是銀行估到價,就會按「合約價」為準,會按照合約價值去做按揭。因此,即使當時估值升穿了1,000萬元,但銀行仍可協助辦理新按揭保險,而不存在超出了新按保門檻這說法,不會變相只能做到五成按揭

不過,當真正成交時,銀行會按當時市況再為物業作一次估值。如果估值低於合約價,銀行只會用最新估值計算按揭,即是買家大有可能需要自己增加預算來上會。

至於另一個常見的按揭手法,就是轉按。轉按時,銀行一定會再評估物業估值。如果估值1,000萬元以上,就不能借取新按保轉按。銀行只能用借一半的角度來計算,即最高貸款額為550萬元。

相反,如果當時物業估值為1,000萬元內,變相銀碼符合新按保轉按門檻,可用兩成計算貸款額,即尚欠貸款額價值為800萬元,都可以繳付保費的情況下,借取新按保上會。

故此,在選購任何新盤時,一定要仔細看清楚價單上列明之支付條款,同時不妨多向地產代理、銀行、按揭公司查詢,又或是向賣樓的發展商直接了解,仔細考慮後才決定用甚麼支付條款買樓。

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