【業主報稅】自住樓、收租樓慳稅攻略

到了報稅的時間,知道大家都希望盡量減少稅報開支,因此對於業主來說,更要知道有兩個重要的物業利息支出是可以用來扣稅。分別是業主的自住物業相關的利息支出,另一個是用來收租的物業,相關利息支出亦可以用來扣稅。

 

居所貸款利息扣稅額延長至20個課稅年度

若業主是以按揭方式買入物業,每個月供款中的利息部份,皆可在計算個人入息課稅時扣除,而每年上限為10萬元,最多扣減的課稅年度為20年。不過,要留意是20年是由業主自己選揀,並一定連續20年,亦不代表一買物業就要使用相關扣稅額,業主可以在應繳較多年的年度使用。不過,業主要留意,按揭利息一開始是最高,之後就愈來愈低,因此在一開始便使用,可以得到最多的免稅額。 

至於有關10萬元利息支出上限,以目前2.5厘息計算,30年還款期,以首年利息計算,貸款額約為407萬元,則可完全使用10萬元的利息支出。如超過407萬元,多出的利息則不會獲得扣除。

收租物業貸款利息扣除

收租物業貸款利息扣除則不設有年期限制,而可扣除金額則不得超過每一出租物業的應評稅淨值,同時要留意非出租期間的利息支出,則不獲得扣除。

例子,一個物業月租3萬元,假設一年全年都租出,一年的差餉1.8萬元,應評稅淨值為3萬X12=36萬元,減去1.8萬元,再乘以0.8,27.36萬元。以物業稅15%計算,應繳稅款約4.1萬元。但要留意,使用物業稅方式申報,則不能使用到出租物業的利息支出扣減。

只有選擇個人入息課稅才可扣減利息

因此除了以物業稅方式申報外,業主亦可以將租金的應評稅淨值納入至個人入息課稅報上,同時加上個人基本免稅額,以及其他免稅扣除,包括可填上按揭利息的扣除,而且稅率是累進制,對於個人收入不是太高的人士,稅款負擔會大幅降低。

以上述例子,物業的應評稅淨值為27.36萬元,減去業主的基本免稅額13.2萬元,並再減去該年5萬元利息開支,應課稅下降至9.16萬元,應繳稅為3496元,遠低於4.1萬元。

業主如想比較物業稅以及個人入息課稅那個計法會交更少稅,在報稅時只要在出租物業報表上,在「選擇個人入息評稅」項目上加上剔號,並填上課稅年度間所付利息就可以。不過,業主要要留意香港的課稅年度是一年的4月1日至第二年的3月31日。若物業是去年8月租出,租金及利息計算的月份是由8月至今年3月底,共8個月。同時要留意,沒有租出物業的月份,相關按揭利息不能在個人入息課稅上扣除。

扣稅利息不包括加按

過去業主可能會將物業加按,貸款由300萬元增至400萬元。不過,在申報物業按揭利息開支時,只能按購入單位時的按揭貸款計算,因此而上述加按的例子,新按揭所能扣除的利息只能是新利息開支的4分之3。

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