【樓市蔣門人 Lucy】樓市危中必有機

想買樓上車,又或者投資樓市的朋友,總是想在樓市最低的時候入貨,最高的時候離場,以賺取最多的利潤。現時,正是樓市下行的好時機。但是,面對疫情嚴峻、經濟下滑、市場唱淡等種種因素,究竟是否敢現時入市?正所謂,低處未算低?

低買高賣的道理大家都明白,可是實際上操作又是否能夠做到呢?普通買家與專業投資者的分別究竟在哪裡?

其實不論升跌市,想成功入手物業,關鍵在於把握幾個要點:

  1. 目標物業的真正價值

無論一手還是二手、住宅還是店舖,物業都有其自身的用途和價值,通常是根據物業狀況、樓齡、地理位置、大小、人流、其他配套等來決定的,主要反映在租金和樓價方面。

如果物業的售價遠遠超過其真正價值的話,無論升市還是跌市,都是不宜購買的。反之而言,如果物業本身的價值不錯,升值和抗跌能力一定會較為優秀,因為物業本身的價值最基礎是來自於其本身的用途,由使用者賦予的。

想買到「抵買」的物業,首先要知道物業的市價,低於市價愈多,就愈「抵買」。

想知道物業的市值,可以參考幾個原素。銀行的估值可以作為第一個參考,雖然在村屋或者較為老舊的物業,銀行估價會比平常保守,但不失為一個可靠的參考資料。同時,應該要參考同座∕同屋苑,以至同區的相類似物業在過去半年的成交價,就會知道物業的市值大約是多少。

 

  1. 目標物業的投資策略

留意物業市場的同時,要計劃好適合自己的投資策略,如此一來,只要一旦遇到適當的物業,立即就可以決定入市。計劃物業投資策略時,需要考慮的因素有:投資金額預算、單位類型、投資用途(長期收租?適時買賣?)、預期回報等。

投資金額預算主要是根據個人或家庭負擔能力作考慮,需要注意的是銀行壓力測試的水平、每月供款的壓力(如需要做按揭)、除樓價以外還有其他手續的費用、裝修開支等。

除了可投資物業之外,還可以考慮投資的有商業單位、工廈或者店舖,同樣是住宅,亦有村屋、大型屋苑、唐樓、單幢式物業等各個種類,每種選擇都有不同要留意的地方。

另外還有其他因素需要一一考慮清楚,才能制定屬於自己的投資策略。

知道以上兩個要點之後,就可以密切留意目標物業的情況,無論是升市或跌市,只要出現「筍盤」目標,就是最適宜入市的時機。「筍盤」的出現,未必一定與大環境有關係,反而業主的個別情況(例如急需資金、離港等情況)會令市場出現低於市價的樓盤。所以,揀好目標物業之後,就要隨時做好功課。想上車,無論什麼市,留意市況和積極「落場睇樓」都是第一要務。

【樓市蔣門人 Lucy】樓市危中必有機

Lucy 蔣一洪

P&S ACADEMY創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蔣門人」之稱。向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。

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