【樓市走勢】股災遇上QE 香港樓市何去何從?

新型肺炎疫情影響環球經濟活動,3月不足兩周美國聯儲局已經突發性減息兩次,共減息1.5厘,最新的聯邦基金利率目標為0%-0.25%,並同時宣佈重啟7,000億美元的量化寬鬆政策;同一時間,環球股票市場出現股災。在減息QE與股災的交錯之下,香港樓市將走向哪裡?

股票市場表現和樓市動向一向息息相關,股票市場出現股災,樓市亦難獨善其身;不過,股票市場波動性一般比樓市較大。以過去十多年為例,2007至08年金融海嘯間,恒生指數大跌約65%,而「美聯樓價指數」跌約21%;2011年歐債危機時恒生指數跌約33%,香港樓價跌約6%;而貿易戰重燃、社會事件、加上新型肺炎疫情,截稿前,恒生指數自去年高位至今跌約24%,而樓價由去年高位則累跌約8%(見圖一)。

低息環境令負利率持續

聯儲局於3月不足兩周連環減息以緩和新型肺炎疫情對經濟影響,雖然香港大型銀行未有跟隨減息,但香港低息環境勢進一步持續。更重要的是,低息環境令「負利率」情況得以維持。從過往的資料反映,當香港進入負利率時,意味銀行存款未能追得上通脹率,吸引資金流入資產市場;反觀,當香港進入正利率時,銀行存款所收取的利息高於通脹率,資金自然流入銀行存款,令資產市場的吸引力下跌。

「負利率」對樓價一向有正面作用。1990至1997年香港經濟向好,通脹率高企,期間最高達13%,最低亦超過5%;與此同時,當時存款利率介乎1.5厘至6.5厘,由於收取的銀行存款利息未能追上通脹水準,資金轉移到實質資產來抗衡通脹,負利率成為當時樓價上升的其中原因;不過,自97年亞洲金融風暴爆發後,香港經濟走下坡,其後甚至踏入通縮期及正利率時代。高企的實質利率令銀行存款更為吸引;相對之下,投資物業需求減少,資金撤出物業市場,加上當時香港樓價不斷下滑,市民對樓市缺乏信心,資產物業持續貶值,市民入市意欲更加薄弱,使物業市場價格進一步下調,至03年「非典」爆發後的低點;及後,08年金融海嘯爆發後,美國推出量化寬鬆貨幣政策,導致香港利率一直處於極低水準﹐亦成為近十多年來樓價反復向上的動力之一(見圖二)。

相信香港低息環境將持續,「負利率」對樓市帶來正面作用。不過,肺炎疫情擴散令環球股票市場出現股災,即使美國大幅減息至幾近「零息」,並再推「新QE」救市,但相信「新QE」對香港樓價的刺激作用已遠不如當年。

3月樓市交投回暖

另一方面,環球股災之下,香港住宅市場交投仍然理想。3月份樓市氣氛好轉,加上月初美聯儲突發性減息後,發展商加快推盤節奏,本月至今(截至3月18日)新盤已售出超過600個單位,已超越上月全月僅350個單位的水準。新盤市場表現好轉的同時,二手交投亦明顯回暖。綜合美聯分行資料,全港35個二手大型屋苑成交量過去兩星期(3月2日至3月15日)共錄199宗成交,較2月17日至3月1日的前兩星期的181宗高出約一成(見圖三)。二手交投得以持續高企,與減價盤持續被市場吸納有關。

「美聯信心指數」連升2周 仍徘徊「信心指數平均值」以下

隨着筍盤被市場消化,減價盤進一步減少,「美聯信心指數」(MCI)連升兩周,指數最新報54.5點,較前一周的48.3點上升12.8%(見圖四)。即使「美聯信心指數」(MCI)有所回升,但仍未升穿「信心指數平均值」,反映業主普遍信心仍然未回復。

總括而言,雖然美聯儲減息和推行QE利好樓市,但環球股市因全球肺炎疫情擴散而持續振盪,加上最新公佈的失業率上升至3.7%,為超過九年來的高位,或令業主對前景抱觀望態度,甚或寧可暫時封盤,估計樓市將呈好淡爭持局面。

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