【淡巿資產配置】「賣樓套現」VS「加按換樓」機會與風險

「近期樓市跌了不少,我好不好將現時住緊層樓出售,等樓價下跌時才再入市?」樓價下行,個別業主賣樓意欲提升,有人選擇先沽樓,預留現金在手,待樓價跌得更深後低吸筍盤;有人伺機加按套現,希望取得更充裕資金,換購較高質素單位,以下個案拆解兩者風險與貼士。

出售的成本及風險

當然以上只是最佳的情景,要做到亦相當有難度。首先在出售物業時,業主要支付傭金、律師費的售樓成本。另外,在淡市時放售,業主沽壓較大,即討價還價能力較買家為低,要賣樓可能要花多點時間,亦有機會被其他買家壓價,未必能以估價出售,或是到達心水價。

同時賣樓後,過渡期亦需要另覓地方租樓暫時居住,以待再「上車」時機,沽樓租樓亦有成本,除要支付約相當於租金半個月的傭金外,同時每月需要支付租金,資產配套情況可參考以下案例:

假設業主以700萬元,將目前的物業出售,減去未償還的欠債,可以獲得350萬元,並要支付約7.5萬元的傭金及律師費,約得到342.5萬元。及後租入一個每月租金2萬元的單位,支付1萬元的傭金,以及約1萬元搬遷雜費。2年後,若樓價真的是大跌,原先相同質素的物業下跌3成至490萬元,業主決定買入單位,需要付出近20萬元的買樓成本,包括傭金、律師費及印花稅。整個過程,買平了210萬元,減去約78萬元的賣樓、租樓、再買樓的成本,可說賺了132萬元。

個案同時亦反映,樓價要下跌約一成,方可抵消中間的交易成本。業主如想高價買、低價賣,就要考慮當中的成本。

出售至買入相關成本參考:

以上做法,如果樓價跌得愈深,效果愈顯著。不過,這只限於樓價及後真的出現大跌,如果賣樓後,樓價上升,那到時業主反而要追樓買樓,支付售樓開支之餘,更要額外付出樓價上升的差額,以及買樓成本。同樣樓價下跌,但不算是深度調查,只是跌10%至15%,亦未必能補足相關成本。

另一個情況,業主日後真的在低價買入後,樓價原來低處未算低,再下跌時,業主可能又會擔心是否買貴了。

最後還是要提醒大家,誰都沒有水晶球,要做到高位賣、低位買,其實並不容易。

加按套現 待樓價下跌時再買入

如果因看淡樓市,而想高位套現,另一方法則是將物業加按。以目前樓價700萬元,如沒有按揭負擔下,可將物業加按6成,套現420萬元,以年利率2.25厘計算,供款30年,每月供款約1.6萬元。但可獲得貸款的現金回贈,雖然目前大多銀行都在減現金回贈,但如找轉按公司,亦可得到約2%的高現金回贈,以420萬元計,即有約8.4萬元。

假設2年後,樓價大跌3成,相同質素的物業跌至490萬元,業主可以用已套現的現金買入,然後租出,成功做到一層變兩層,一層自住一層收租。若不想負擔15%的從價印稅,可考慮由沒有物業的配偶買入,計及再買入的費用,整個加按及後買樓過程成本約59.5萬元。即使收租樓只可以最多借5成,即首期要240萬元,但業主套現的420萬元現金,亦是卓卓有餘的。

加按至買入相關成本參考:

加按樓價下跌 小心call loan

不過,加按物業亦要面對樓價下跌時,加按物業可能亦會被銀行call loan的風險。一般來說,只要業主準時供樓,銀行call loan 的機會較低。但當樓價下跌時,香港經濟及就業情況,相信不會好得到那,因此業主在大跌時,最大風險是會否失業,成去供樓能力。

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