【減息部署】供樓計數懶人包

美國聯儲局再度減息,今次減息更減足足1厘,令利率回復至加息前的「零利率」。上次聯儲局緊急減息半厘後,香港一個月同業拆息就由1.55厘水平急降至1.1厘水平,令到不少H按的供樓業主不用再以封頂息率供樓。今次再度減息,又會令到業主減少多少供樓款額呢?

金管局下調基本利率0.86厘

根據上次聯儲局減息的經驗,香港一個月同業拆息連續幾天下跌,雖然近期有所回升,但面對減息環境,銀行拆息很大機會再度下跌。

若參考,金管局因應聯儲局減息而下調的最新基本利率0.86厘水平,假設一個月同業拆息下降至此水平,H按的供樓息率為「H+1.23」,即2.09厘,較現時一般H按封頂息率2.5厘低0.41厘。

針對有關情況,以下為大家提供,不同額度的貸款,每月可減少的供款。

可見對於借超過500萬元的業主,每月可減少約1,000元供款。假設以往600萬物業,借款8成,480萬元,假設息率下調至金管局的基本利率水平,每月供款已較現時封頂息率低近1,000元。

當年聯儲零利率港拆息僅0.25厘水平

更值得留意是,回顧2015年,雖然當時已預計聯儲局將由零利率加息,但當時香港一個月同業拆息,只低至0.25厘水平。以此計算,H按利息為1.48厘,若歷史再次重現,香港的按揭利息或會更低。

針對按息可能隨時下跌,以下是按揭息率每下跌0.1厘,每月供款減少額度:

可見,當息率下跌1厘,600萬的貸款每月供款會減少3000元。

P按未必受惠減息

以上計算只適合使用H按供樓的業主,P按要受惠減息,只有當銀行下調P(最優惠利率)。不過,P現時是歷史最低點,即使當年美國維持零利率,普遍銀行P為5%或5.25%與目前相同。因此,P按業主要等銀行減息機會不大。如想受惠低息政策,建議找按揭轉介公司轉按到H按。

壓測收入門檻有望下跌

另外,針對想買樓的人士,拆息下跌亦令置業門檻降低,亦令到一班僅僅過不到壓測人士,能夠通過壓測。

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