【疫巿尋寶】銀主盤等如筍貨?入巿前必睇事項

近期疫情陰霾之下,二手市場不時出現銀主盤,在樓價高企之下,有興趣置業的人士,或者會想轉戰到價格較低的銀主盤市場尋寶。

最近將軍澳區南部接連有3個屋苑共4伙單位淪為銀主盤,涉及物業價值共1.6億元。而上車盤以至豪宅甚至村屋,近期都出現銀主盤。

事實上,銀主盤主要因經濟環境及就業市場轉差、失業率上升、拖欠比率上升、負資產個案增加以及資不抵債的程度加劇而形成。而原則上,銀行審批銀主盤按揭與一般住宅按揭沒有很大分別,同樣銀行會根據物業估值及買家還款能力等因素評估可批出按揭成數。

不過,銀行收回物業時,一定會為物業做估價,並會以貼近市價出售物業,故未必一定有平貨。假設銀行收回物業出售,並為物業估價約價500萬元,即使業主餘下借款額為250萬元,銀行會以近估值的500萬元開售,而不會以250萬元出售。同時,財務公司的銀主盤,有部分銀行不接受其按揭申請。

樓契缺失銀行不會承按

同時,如未能清楚顯示物業的真正業主,或有樓契缺失等,銀行可能不會承按,到時買家可能要全額支付樓價。而成交期上是由承按的銀行決定,一般成交期為45天。

買家申請按揭要注意時間,盡早申請預留較多時間讓銀行審批。如果連租約出售,買入會被視為非自用住宅物業申請按揭,沒有按揭負擔的申請人,按揭成數只有五成。有按揭負擔的申請人,按揭成數降至四成。

銀主不負責單位內問題

銀主盤買賣過程中,買方不可將單位轉售,而銀主亦不會負責清理單位內之任何傢具或雜物。簡單來說,簽合約後,銀主基本上是不會負責單位之任何問題。再者,銀主盤可能丟空已久,水錶及電錶已被截停,要花多點時間重新申請,不少銀主盤內部的狀況非常惡劣,可能要預留一筆資金作裝修及維修。

故此,入手前銀主盤先諮詢專業意見,可向物業代理了解,甚至先做查冊,以及在律師協助下將所有欠款及問題列明並計算清楚,以免招致不必要的損失。

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