【疫市按揭】估價不足4大因素

「為甚麼業主開價600萬,銀行估價只有550萬?」上車買樓申請按揭時經常會遇上銀行估價不足問題,需要支付更多首期,近日受新冠肺炎影響,即使抗跌力強的屋苑仍出現多個估價不足的個案,究竟甚麼因素會影響銀行估價?有甚麼方法可以預防?

現時住宅市場較常採用「市場法」進行一般估價,當估價行當收到銀行要求為物業進行估價時,會先進行基本單位的圖則、樓層、樓齡、呎吋及實用面積、單位附近環境、日期、市場近期成交等範圍作參考估值,作出初步估價。除此以外,估價行要視乎物業種類質素,個別進行實地視察及拍照,留意是否有經非法改動與圖則不符或潛在僭建物等,並與當區相鄰的樓層樓價作出比對,分析單位的成交紀錄,並根據市況調節出估價銀碼,作為按揭批核根據。

因此,如果物業遇上以下情況,便會容易出現估價不足:

因素(一):市況欠佳

樓市及經濟數據表現佳,銀行的估價一般較為進取,但當市況逆轉,銀行基於風險考慮,估價會較為保守。2008年金融海嘯百業蕭條,銀行把估價大幅降低,甚至不作估價。近日受新冠肺炎疫情影響,環球市場經濟未有起色,銀行在風險考慮下估價亦較為保守,估價普遍低3-5%,但由於樓價抗跌力仍強,跌幅仍然有限。隨着肺炎受控及經濟回暖,中長線銀行估價仍會跟隨回升。想知道市況走向,可參考政府公佈的經濟指數(如失業率)、恒生指數及屋苑成交紀錄

因素(二):業主叫價過份進取

市況下調會出現估價不足問題,但當樓市回升時,業主開價過度進取,銀行估價亦難以跟上。準買家買入單位前可先向按揭轉介公司查詢估價,如果結果未能估足價,可用此理由向業主還價,服取最理想的成交價。

因素:物業類型

另類物業的估價會較落後於私人屋苑,例如唐樓樓齡一般達30年以上,加上欠缺電梯,環境較為混雜,加上市場成交較少唐樓經常出現消防問題,估價一般比普通屋苑為低。村屋同樣因為成交量低及物業質素欠佳,加上路權混亂,銀行估價同樣較為謹慎。另外,凶宅不受買家歡迎,同樣令估價大打折扣,屬於近期發生的自殺或命案對估價影響最大,發生時間愈久估價影響相對較微。單幢樓同樣由於成交較疏,估價亦未必能貼緊業主的開價。

因素:物業質素

如果單位質素欠佳,例如樓齡較高,已登記單位僭建情況,銀行的估價會較為保守,所以買入單位前應先進行查冊,了解單位的買家身份及業權,並查核有否根據《建築物條例》規定發出的指令, 查看有關指令是否已經解除。如果擔心單位被改動,可花數百元在屋宇署網頁查看圖則,有需要更可向專業人士求助。

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