【細屋換大屋】如何揀選潛力上車盤 增加換樓機會?

成日聽人講「細屋換大屋」,所以第一層樓即使細點都不怕,日後升值可以放售換間大。不過,要如何選擇上車盤以便日後換樓?其中一點是留意屋苑的成交量是否活躍。

上車屋苑成交多較貼市

現時不少上車屋苑成交量多,在買入時有較多近期成交價可供參考,理論上較容易減少買貴樓的風險。另外,屋苑相對於單幢物業,地產代理都會主力推銷,因為有較多客源,日後出售亦會較易。

參考近30日的成交最多屋苑,是在天水圍的嘉湖山莊,有57宗成交,屋苑是出名的上車樓盤,最平單位叫價450萬元,有442呎,2房。最平3房,叫價亦是500萬元。由於屋苑放盤以及成交多,加上入場費低,因此,吸引到不少上車客到買入該屋苑。同時由於2房與3房的價差不大,屋苑內的業主亦會在屋苑內換樓。

另一個成交活躍的上車屋苑,是沙田第一城,近30日有49宗成交。屋苑呎價較嘉湖山莊高,不過,由於樓齡有34年,間隔實用,300多呎都有2房供應,叫價亦有500萬元以下。此外,屋苑亦有不少3房的單位,為住戶提供一個換樓階級,3房最低叫價約690萬元。

第一城

樓齡亦會影響換樓操作

至於九龍方面,雖然美孚新邨為是九龍區最活躍的屋苑,有38宗成交,而且在市區兩房最平叫價,大約623萬元。不過,由於樓齡較高,視乎期數由46至52年,考慮到買家日後換樓時,樓齡會再增加,導致使用75減的銀行亦不能提供30年還款期,變相令到下手買家的收入要求增加,影響樓價升勢,或需要較長時間方售。

日出康城則為九龍區第二活躍的屋苑,有26宗成交。現時最平叫價700萬元,仍可透過按保申請9成按揭。不過,要留意,該區近年升值較快,基建陸逐完善,日後想在當區換樓至3房,有機會超過1000萬元,導致買家首期大增,或要到其他地區換樓。現時日出康城3房最平叫價約830萬元。

因此,買家除了要看流通量,亦要留意屋苑的樓齡,若樓齡過高,亦會影響日後換樓的操作。

太古城

最後到港島區,以太古城為最多成交,不過,該屋苑入場費高,未必適合上車人士。在港島中,成交多而又做到9成按揭,可能要數到杏花邨,近30日有18宗成交,2房最平叫價770萬元,而3成大約要900萬元。同樣,要留意若3房單位日後升穿1000萬元後,首期大幅增加下,便要到其他區份尋找換樓盤。

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