【財政預算案】未解樓困 宜減辣激活樓市 釋放換樓鍊

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為新一份「財政預算案」的確有利民紓困的作用,惟未有在樓市上着墨卻表示失望,建議政府應藉樓價下調的機會,為樓市減辣「解套」,激活樓市,同時大力增加供應,穩定樓價。

推「逆週期」措施 勿錯過「減辣」時機

布少明建議政府,勿錯過「減辣」時機,應及時推出樓市「逆週期」措施,包括:進一步放寬按揭保險樓價上限門檻至2,000 萬元或以下的住宅物業;取消推行多年的額外印花稅(SSD),並將雙倍印花稅(DSD)稅率下調至推出「加強版」前,為市民換樓開方便之門,以活化換樓鏈,助樓市「軟着陸」,避免經濟進一步惡化,減低樓市調整帶來的影響。

布少明指出,推出樓市「逆週期」措施除了可助市民置業換樓以外,其實拉上補下,亦有機會起紓緩財赤的作用。「財政預算案」預計19/20年度赤字為378億元,為15年來首度出現財赤,不過隨着賣地收入的減少,而且開支增加,20/21年度的財赤極可能進一步拓大,政府必須積極開源,以穩定經濟。若此時放寬對樓市的規範,助有需要的市民置業,物業買賣印花稅收入可望增加,將紓緩政府的財政壓力。更重要的是,現時樓價下調,縱「減辣」亦不會刺激樓價回升,僅是助市民置業,正是最好的「減辣」時機。

未來5年私樓落成量較9903年高峰期少近3

此外,在供應方面,美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,今日公布的財政預算案中,估計2020年至2024年未來五年平均每年私人住宅落成量約為19,600個,較2015至2019年過去5年平均數15,660個增加約25%;不過,若與99至03年落成高峰期相比,該5年平均每年約27,060個單位,可見未來五年落成量與當年相比更仍近28%(見圖一)。

賣地計劃潛在土地供應連續兩年低見1.5萬餘個

至於往後的供應,可從賣地計劃提供的單位數目看出端倪。新一份《財政預算案》公布20/21年度賣地計劃的潛在土地供應可供興建約15,700個單位,數量與19/20年15,500個相若,連續兩年低見1.5萬餘個水平。若與近9個財政年度平均每年約27,850個相比,20/21年度大幅減少約44%(見圖二)。

更甚的是,發展商實際吸納土地供應與潛在土地供應往往有一定差距。翻查紀錄,17/18年度差距最少,當年發展商實際吸納土地供應佔潛在土地供應達8成,而以過去9年計算,平均每年發展商實際吸納土地供應佔潛在土地供應約67%左右。以此計算,新一年潛在土地供應可供興建約15,700個單位,售出土地供應可建的單位數目可能只有約10,500伙,即使以最高的8成比率計算,亦只是約12,500個左右;相信最終勢遠低於過去9年平均數18,580伙水平(見圖二)。

由此可見,隨着長策會調低私人住宅供應目標後,賣地計劃可提供的土地亦見減少。由於賣地至項目落成需時,相信未來數年後,私人住宅落成量下跌情況將會出現。

「定息按揭貸款」試驗計劃額量有限 申請從速

對於香港按揭證券有限公司推出「定息按揭貸款」試驗計劃,布少明認為,由於總貸款額僅有10億元,料計劃對整體樓價的影響極為有限。新定息計劃的利息支出,較現時一般按揭息率2.5%多10-20%,以貸款額1,000萬元計算,借20年,總利息開支將增加逾53萬元(見下表)。不過,布少明指出,本港置業剛需熾熱,一個長期定息的按揭計劃或令業主有更穩定的供款預算,新措施可讓市民有更多選擇及預算,並且減低利率波動的風險,惟可借出的額量有限,故有需要採用此計劃的人士,可以儘快進行申請,亦不失為趁低入市的契機。

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