【財案解讀】置業人士如何部署?

財政預算案剛剛公佈,當中大家最關注當然是18歲以上香港永久性居民,可以得到10000元的現金。對於無論是供樓人士,以及租樓人士,都可以幫補。而除了可以派錢,今年財政預算案公佈了,將會由按揭證券公司推出定息計劃,由於毋須符合加息壓力測試,為買家提供多一個按揭選擇。

財政預算案舒困措施

由於新型肺炎疫情打擊各個零售業,財政預算案推出多個舒困措施,包括寬減2019年至2020年度的薪俸稅和個人入息課稅,最高2萬元。

另外,對於有樓人士,可繼續獲得差餉寬免,每戶每季最多1500元,全年最多6000元。

新增定息計劃

為供樓人提供一個選擇,財政預算案公佈,香港按揭證券公司將推出試驗計劃,透過銀行提供上限為1,000萬元,年利率分別為2.75%、2.85%及2.95的10、15及20年期的定息按揭貸款。

而當定息期過後,借款人可繼續選擇採用定息按揭或轉為浮息續期,浮息為「P-2.35厘」,以目前P為5.25厘計算,利率為2.9厘。

雖然定息按揭較現時按揭利率約2.35厘為高,但若借款人認為未來利息會上升,則可能會選擇定息按揭。同時,因為定息按揭息率鎖死時間較長,因此無需要進行加息三厘後的壓力測試,對於未能通過壓力測試的借款人,而又能通過供款入息比率,亦可考慮使用定息按揭。不過,每月供款會有所增加。

假設:800萬物業 貸款9成720萬元

未來供應量

財政預算案,亦公佈了未來的私人住宅及公營房屋的建屋量,當中與上年度的財政預算案相比,2019/20至至2023/24年度公營房屋的建屋量,維持100,400個。至於私人住宅,未來5年的平均落成量,由去年預計的18800個,增加至19600個。每個增加約800個單位,以4人家庭計算,大約滿足多3200個港人的居住需要。

今年度賣地計劃共有15幅住宅用地,預計可供興建約七千五百個單位。加上鐵路物業發展及私人發展和重建項目,預計全年的潛在土地供應可供興建約15700單位,較去年度預計的15500多200個單位。

至於其他長遠措施方面,古洞北/粉嶺北新發展區的收地程序去年正式展開,預計居民可在2027遷入首批公營房屋單位。下半年展開洪水橋/廈村新發展區的首期工程。至於元朗南發展的法定規劃程序亦快將展開,爭取第一批公營房屋單位在2028年落成。「明日大嶼」計劃正爭取立法會撥款,進行工程、規劃和財務評估,同時亦會盡快爭取撥款開展龍鼓灘填海計劃及重新規劃屯門西的研究。

由此可見未來5年,政府亦未能大幅增加供應量,至於新發展區亦要到2027年才能入住,同時「明日大嶼」的發展亦未有期。因此,香港的供應量未見大幅增加。

人市時機

近期二手樓價回軟,業主議價空間增加,吸引買家開始入市,成交有所回升。加上財政預算案的部份措施有助舒困,或會刺激更多買家迴流。

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