【買新盤實戰】一手「免息免供」咩玩法?

現時部份發展會為新盤提供「免息免供」優惠,但到底着不着數?其實現時「免息免供」有兩款,兩款的差異會影響到壓測要求。同時要留意選用「免息免供」的計劃,一般是由發展商提供的按揭計劃,利率會分為幾個時段,最終息率會遠高於市場利率。因此,申請免息免供時要問清楚細節。

免息免供有兩款

市場一般的免息免供安排有兩款,假設首兩年免息免供,年利率為2.5厘,還款期為25年。第一款的免息免供安排是首2年內真的不用為二按還款,而到25個月才開始還款。以25年還款期計算,實際還款年期會由300期減少至276期。

第二種則是,發展商根據貸款額、還款年期及當前利率,以現金回贈方式,把一筆相當於指定期數供款的金額交給業主,業主雖然一開始便要還款,但所收到的回贈就可以抵銷。

兩種方法對按揭申請最大分別是影響到壓力測試,第一種因為還款期數減少,但導致每月供款增加,因此亦會令到壓力測試要求提升,情況如由還款期25年減至23年,對於收入剛剛達標的買家,可能因此不獲批足二按。

以上述例子,第一種免息免供,800萬物業,想做9成按揭,銀行為一按為6成,發展商二按為餘下三成,240萬元,每月供款為11,400元。至於第二種,每月供款約為10,700元,可見第一種每月供款額會較多。

另外,亦要留意市場利率的影響,因為第二種免息免供,如利率上升,供款增加,發展商之前提供的回贈金額就不足以抵消加息後的供款,變相現金回贈少了。反而第一種的免息免供安排則不受利率升跌的影響。

注意二按壓測計算

由於參與免息免供計劃,可能會涉及到二按安排,而現時發展商提供的按揭利率都會是漸進式。例如,市場有一個免息免供計劃頭4年免息免供,第49個月至60個月的息口為P(優惠利率5厘)減1厘,其後全期P加1厘。

這種漸進式按揭利率,在計算壓測時是會以最後的利率計算。以800萬物業8成按揭計算,6成是銀行一按,利率為2.35厘,供款年期為30年計算,壓測下入息要求約為44,700元,同時二按的二成,以6厘計算,供款25年,壓測下入息約22,400元,合共約6.7萬元。

如果業主只以一按的息率去計算壓測,到時就會大失預算,可能因收入不足,而未能成功申請按揭。同時要注意若果發展商二按高於兩成,供款佔入息比例及壓力測試佔入息比例,會分別下降5個百分點,為45%及55%以內。

不過,有關計算較複雜,未必能針對不同的新盤按揭計劃,就一按及二按計算準確壓測,因此入市前可找按揭轉介公司查詢,以免失預算。

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