【買樓基本功】20個關鍵按揭術語解說

買樓承造按揭學問多,單是一大堆術語,已足以令各位置業初哥頭昏腦脹,今次一次過為大家拆解20個常用按揭術語。

估價

銀行借幾多錢,一定會根據銀行對物業的估價。如一個單位成交價是800萬元,但是銀行估價只有750萬元,銀行最多借6成下,貸款額只會按照估價750萬元的6成,即450萬元,而不會是800萬元的6成,即480萬元。買家要在首期自行補回相關差額。

銀行的估價會隨樓市及經濟環境不停變動,在淡市下,銀行會下調估價。因此,買樓前最好都向銀行查詢最新的估價。

按揭成數

按揭成數是指買家向銀行或其金融機構貸款額,所佔的樓價百分比。

根據金管局,不同的住宅物業價格,會有不同的最高按揭成數。以首次置業的買家為例,1,000萬元或以下的物業可申請按揭保險,當中800萬以元或以下的物業最高可借樓價的9成,800萬以上至900萬元最高可借720萬元,900萬元以上至1,000萬元最高可借8成。

如不經按保,1,000萬元以下物業最多只可做6成按揭,1000萬元或以上最多可做5成按揭。

另外,對於已有物業買按揭負擔,或是將單位用於租出,銀行亦會相應調低物業的按揭成數。

至於房協資助房屋以及房署居屋,當中居屋綠表申請人最多可借9成半,而白表最多可借9成。房協資助房屋最多亦可借9成。

如果是一手物業,發展商可能會會提供較高成數按揭貸款,如七成、八成等,但利率會較市場為高。

供款佔收入比率

銀行貸款前,當然要考慮申請者的還款能力,以往買樓只需要計算供款佔收入比例,只要每月還款額低於或等於每月收入的50%,便能過關。假設每月還款額是10,000元,申請人每月收入就要有20,000元或以上。

不過,如果申請人的收入不是固定,例如地產經每月主要收都是來自經紀傭金,銀行可能會為收入打折,但具體做法視乎每間銀行而訂。

壓力測試

基於近年銀行按揭利率低,金管局為怕日後利率上升,有大量還款人無力償還,為銀行體系帶來危機,因此規定銀行要為按揭貸款申請者做壓力測試。以目前主要的按揭利率2.375%計算,壓力測試是假設銀行加息三厘至5.375厘後,每月的還款額,不得超過申請人現時的收入的60%。

以600萬樓,不經按保,最多可借款六成計算,每月供款約為13,992元,按5成的供款佔比計算,每月要求收入為27,984元。但壓力測試下,加息三厘會後,每月供款會升至約20,159元,在不得超過申請人現時的收入的60%下,每月要求收入為33,598元。

另外,申請人已持有一物業或以上,有關壓力測試要求會提高,加息三厘會後,每月供款不得超過申請人現時的收入的50%。

TU報告

TU報告即是環聯信貨報告,銀行在批出按揭貸款前,會查閱申請人的信貸報告。有關報告會記錄了申請人的信貨活動,包括貸款額,還款記錄,有否拖欠貸款、破產等。

信貸評級分為A至J,一般而言,A至C最好,D至H屬合格,而I和J則不合格,評級過低會影響貸款申請的機會。因此,申請按揭貸款前最好先清還現時債務,以及欠交的卡數。

HIBOR

是指銀行同業拆息,銀行之間貸款利率,銀行公會網站於每工作日公佈同業拆息利率,並分為1日至12個月8個時段。

P

稱作最優惠利率(Prime Rate),如申請者申請P按,按揭利率根據「P+X」計算,X為固定,P會因銀行市場而作加減。

定息

若銀行以定息借貸,在整個還款期間,利率會不變。

浮息

H按,P按都是浮息利率,會因應銀行市場情況有增加及減少。

按揭成數(LTV

銀行對最高按揭成數應貸款額不同設有不同的上限,銀行的按揭不能借出超過此上限。銀行的最高按揭成數上限受香港金融管理局(金管局)規管,以防止價格泡沫及減低銀行體系承受的風險。想詳細了解按揭成數上限,請瀏覽最新政府房屋政策和措施簡介。

存款掛勾戶口

存款利率,與按揭利率掛勾,因為一般的按揭利率是浮動,較現時活期存款利率為高。按揭申請人將資金存入存款掛勾戶口,抵銷部份按揭利息支出。

一按

物業的第一次按揭,一般由銀行批出,亦有「發展商一按」,由發展商指定的財務機構提供整筆貸款。

二按

物業已有第一個按揭,再到第二間財務機構申請按揭。由於物業已抵押於一按銀行,如要承造二按,要先得到一按銀行的同意

轉按

已有按揭的業主,向第二間銀行或財務機構申請按揭,以償還原有的按揭。此做法目的是選擇較低息按揭,以及賺取轉按優惠。

按保

按揭保險計劃分為兩種,舊按保計劃只限,600萬元或以下的物業可申請,400萬元或以下可通過按保承造九成按揭,400萬元以上至450萬元或以下,最多借360萬元,450萬元以上至600萬元或以下通過按保最多借到8成。申請人可減少首期支出,但要支付按揭保費。申請人可以轉按以及套現。

新按保計劃擴展至1,000萬元或以下的物業可申請,800萬元或以下可通過按保承造九成按揭,800萬元以上至900萬元或以下,最多借720萬元,900萬元以上至1,000萬元或以下通過按保最多借到8成。申請人可以轉按但不可以套現。

安老按揭

55歲或以上的業主,可利用自住物業作為抵押品,向銀行申請貸款,借款人可選擇於固定年金年期內(10年、15年或20年)或終身每月收取年金。如有需要,借款人亦可提取一筆過貸款,以應付特別情況。同時,借款人仍會是物業的業主,並可繼續居住於之物業直至過世。

罰息期

向銀行申請按揭後,銀行會對提早還款罰息,一般在借款後一年,可部份還款不罰息,二至三年後可全部還款不罰息。部份銀行會要求罰息期內提早還款中人士,歸還現金回贈,以及按揭貸款的3%作為罰息額。

止贖令

如業主無力償還按揭貸款,銀行將行使止贖權,回收物業以作變賣,以償還銀行的貸款,日後可在查冊中找到相關記錄。

按揭契

銀行批出按揭後,會安排借款人簽署貸款條件信,同時會致函通知律師準備按揭契。如果借款人選擇的律師,是銀行律師名單中,借貸雙方便可由同一律師代表,簽訂按揭契。相反,如借款人的律師不在銀行名單上,按揭契便需要由分別代表銀行及借款人的各自律師處理,兩份律師費都由借款人支付。

釘契

當物業有業權問題,並記載於土地註冊署上,買家可通過查冊,了解到當中的問題。釘契出售後,新業主要承擔物業的業權問題,因此物業出售的機會大打折扣。

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