【退休部署】做物業逆按 四個影響年金金額的因素

很多人投資者喜歡買樓,除因為其升值潛力外,還有退休後,樓宇可以做逆按揭,將自住物業抵押給銀行,以換取一筆過銀行貸款或每月領取年金。申請人可以繼續住在物業直至百老歸老,自己有地方住之餘又可以有穩定的現金流,不失為退休的理財工具之一。

究竟用物業做逆按,每月可取得多少年金?這要視乎四個因素。

因素一:參加者年齡

凡年滿55歲的退休人士,都可申請參加按揭證券公司推行的安老按揭計劃。如果申請人持有的物業是未補地價居屋,則必須達到60歲或以上才可申請。

年紀愈大,領取到的年金便愈多。像60歲人士以單人身份,申請10年期的年金計劃,以100萬物業估值計算,每月能領取到3700港元,但70歲人士申請,其他條件不變,每月領取年金就升至5100港元,多了足足1400港元,一年就相差了16800港元,十年便是16.8萬港元。

每月可領取年金金額可參考下表 (按每100萬元物業價值計算):

因素二:借款人數

有時物業是由二人或三人聯名持有,如果二人聯名會視為二人申請借款。借款人數愈多,能獲取的年金金額便愈少。同樣用上述60歲人士申請10年期年金做例子,以100萬元物業估值計算,單身借款每月可領到3700港元,二人借款則跌至3300港元,三人借款只有3000港元。

如果有一對夫婦聯名持有一個物業,丈夫是70歲,妻子是60歲,二人申請10年期年金,計算年金金額就會以較後生一位作準,在這個個案中,100萬物業價值每月可領取年金3300港元。

因素三:年金年期

逆按揭提供四種年金年期選擇,分別是10年、15年、20年及終身,年期愈長,能領取到的年金總額便愈少。再用上表作例子,60歲單身人士、100萬物業價值,10年期能獲取的年金是3700港元,15年期是2800港元,20年期為2400港元,終身便只有2000港元。

因素四:物業估值

物業價值會直接影響年金金額多少,上述例子都是按100萬元物業價值計算,如果樓宇物業是500萬元,將年金金額乘以五便是每月可得的年金數目,800萬乘八,如此類推。

然而按揭證券公司也有估值上限,800萬元或以下物業,才可用物業估值100%去計算年金如果物業超過800萬港元,又或者屬於轉按現時安老按揭貸款物業,物業估值會有不同的計算方法。詳細可看下錶:

 

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