【送契樓】按揭及業權風險睇真啲

業主如果想將物業轉予子孫,或夫婦間轉讓,不要以為使用「送讓契」(Deed of gift)轉讓,便能豁免買賣印花稅。因為,稅局仍會按市場估價收取印花稅,同時日後新買家亦會難以造按揭,令出售更為困難。

送契樓並非「0」成本

送契樓意思是指,業主以$0成交價,將物業贈予買家。透過網上查冊,會將有間轉讓紀錄記下「送讓契」(Deed of gift)的字眼。另外,若成交價嚴重低於市價,例如銀行估價600萬元,但成交價為300萬元,銀行亦會懷疑有關成交是「送契樓」,而不會提供按揭。

值得留意是,不少人以為買賣印花稅是按樓價成交額去評估,因此$0成交價的「送契價」便不需要交買賣印花稅。事實上,稅局面對「送契樓」仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅,故用「送讓契」來避稅是不可行的

【送契樓】按揭及業權風險睇真啲

業權問題 令下手難以造按揭

送契樓」的送贈法律程序一般需時 3 年才完成,過程中業權並不穩固,由於破產條列限制,為防有人在破產前將資產轉移,若送贈的業主日後申請破產,其5年內有關的「送契樓」或低於一般價值轉讓他人的資產,破產管理官有權向法庭要求索回該物業,導致物業的業權並不穩固,受贈方隨時失去了物業業權。

因此,大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時,加上送贈人破產的話又引起一場業權風波,故拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。同時,大型銀行為安全起見,更不會為8 至 10 年前送出的物業承造按揭,大大影響了受贈人將來放售物業到市場的機會。

【送契樓】按揭及業權風險睇真啲

使用近親轉讓更為有效

因此,若想將物業轉予子孫,或夫婦間轉讓,可以考慮以近親轉讓,雖然需要繳交印花稅,但可近親轉讓可享豁免額外印花稅,而送贈契則不獲免。業主可以找估價最低的銀行作為轉讓價參考,避免太低成交價,影響了買方的業權。

另外,如想業主想將物業留給子女,亦可以「長命契」方式加入對方名字。他朝過身後,子女便自動成為業權人。這方法既可免卻遺產承繼手續,又可防止子女取得物業後,隨即變賣物業。

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