【連車位買樓】出售車位、保留住宅 要重造按揭?

雖然將車位連住宅一同申請按揭,可以令到車位的按揭條件與住宅一樣,享有更低息以及更長還款期。但是日後若只出售車位,保留住宅,有關住宅按揭可能需要重造。以下分析箇中原因。

只賣出車位保留住宅

假如業主當初是連車位買入住宅,或是在轉按時將持有的車位與住宅一同申請按揭,日後若出售車位後,則需要向銀行將車位按揭進行部份贖回。不過,銀行亦有權不允許,面對有關情況,則要在賣出車位時後為住宅轉按。

至於如果是出售住宅而保留車位,雖然情況較少見,但是如果這樣做,餘下的車位按揭則最多只能做5成按揭,業主除了要還款住宅按揭外,還需要補回車位的按揭成數差價。同時車位按揭還款期最長只有15年。

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買入車位後 住宅按揭會扣減成數?

不少人誤會,如果買入一個車位後,再買一個住宅,一定需要扣減按揭成數。其實只要業主申請按保,按揭成數上限仍然不變,首置人士仍可得到9成按揭。不過,按保人士,申請按揭所要面對的供款與入息比率,以及壓力測試要求,就會下調一成,由50/60,降為40/50。同時,由於按揭成數的起步點,由6成以上按揭需要申請按保,會變為5成以上需要申請按保,按揭保費會提高。

至於不申請按保的買家,或是因為樓價超過1000萬元,不在按保範圍的買家。其物業最高按揭成數會由6成下降至5成。因此,如果想減少首期,業主應該先買入住宅,取得6成按揭,再買入車位。雖然車位的按揭成數會扣減,但由於車位的售價較低,增加的一成費用,亦會少於住宅的的一成樓價。

【連車位買樓】出售車位、保留住宅 要重造按揭?

例如業主打算買入900萬元物業,以及200萬元車位。假設先買住宅,6成按揭下,住宅首期為360萬元,車位按揭成數為4成,首期則為120萬元。總首期為480萬元。但如果是先買車位,車位按揭成數為5成,首期為100萬元,但住宅按揭會降至5成,則首期要450萬元,總首期為550萬元,多付了70萬元。

另一情況,如果業主本身有一個沒有按揭的車位,將其加按後,日後如果不用按保買樓,按揭成數便要減一成。因此,業主如想將車位加按,最好是在買樓後進行,這樣便能減少買樓的首期。除非業主因為缺少首期,便需要先加按車位套現。

另外,如果業主已有住宅,再買入車位。日後如想轉按,在沒按保下,按揭成數亦會減少。因此,要留意是在擁有車位按揭下,業主買入或轉按物業的按揭成數會下跌一成,但如果使用按保則最高按揭成數不變,但是入息要求仍會提高。

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