【1% Anthony】讀者來信:內房負債高 買大陸樓好危險?

讀者來信

Anthony Sir你好!最近睇報紙見到,很多內房發展商普遍的負債比率都很高,專家說這很危險,債務有機會違約,樓盤有機會爛尾,所以不要買大陸樓,想問是這樣嗎?

回覆讀者來信

經常聽見朋友說:「內房好危險,負債比率好高!」

報章雜誌咁講,朋友睇完報紙又係咁講,甚至連金融界朋友,包括相熟的私人銀行投資團隊都係咁講。最初我都深信不疑,直至近年我們1% 團隊自己做發展商,才明白完全不是這樣!

第一,負債比率高,不等於風險高!

發展商的負債比率比一般企業高是正常的!
據一般人的理解,資產負債率 =(負債總額÷資產總額)× 100%,一般企業可接受負債比率為40~60%,太高就是風險高。

為甚麼發展商負債比率即使較高,也不代表風險高呢?

做了發展商就明白,因為有…實質資產!有地!有樓!以我們兩年前成功收購的一項舊樓項目為例,假設我們以5億元收購地皮,建築發展成本也是5億,按現時指引,地皮最多借4成,建築成本最多供8成,即是借2億及4億,合共6億,相比資產5億,豈不是120%?嘩!負債比率好高啊!…想深一層,那又如何?風險高嗎?借了6億,但手上地皮的買入價已經5億了,市況稍為好轉,已經可以賣6億,已經夠還債了,風險高嗎?

其他企業就未必可以用這個思維了!

例如飲食集團,舖面是租的,還有人工、貨錢、水電煤,全部都是支出,實質資產在那裡?生意好的時候,晚晚爆場,估值當然高,但一個大浪冚埋嚟,例如社會運動及疫情打擊,生意大跌,甚至有段時間要停業,欠租欠人工,很多店都負債累累,用甚麼還債呢?風險豈非更高嗎?發展商有地、有樓,豈非更安全嗎?當然你要了解清楚發展商有多少地、多少樓,多少實質資產。

第二,負債比率高,不等於爛尾!

過往確實有不少爛尾的新聞,尤其國內或海外買樓都要小心!

近年大陸對一手商品房的監管越來越成熟了,基本上爛尾的個案少之又少,間中聽到的新聞,例如之前惠東的海岸居,其實是小產權樓盤,並非受管制的商品房,正式國家認可的商品房,尤其住宅,近年極少爛尾情況。原因是買家的訂金,一般是不會直接給發展商的,而是存入一個發展商的監控戶口,由國家部門監控,不能隨便攞錢,相對安全。其次,現在大陸賣樓,要封頂才能賣,爛尾機會甚低。當然買樓的時候,買家亦有責任查核是否有官方的認可,大陸樓就是所謂五證二書,如果揀大型發展商就更穩陣,例如一些全國性發展商,涉及買家以十萬計,難道國家會任由他們爛尾,任由幾十萬個買家及住戶,血本無歸上街維權嗎?

第三,負債比率高,不等於唔抵買!

事實上,由於負債比率高,發展商才會有出貨壓力,才會求量不求價,才會有筍盤。當然,缺錢就有機會將貨就價,交劣質貨,所以最重要是要睇清楚,發展商過往的交樓質素,如果發展商過往交樓質素都維持高水平,筆者相信不因為一時資金短缺而犠牲自己最有價值的品牌,反而可以趁低吸納,買到筍盤。

 

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