【屯馬線效應】啟德區將成大贏家?

發展多時的港鐵「屯馬線一期」,已於2月14日正式通車,香港鐵路四通八達,而為了配合香港的長遠經濟發展及滿足市民的交通需求,香港特區政府亦一直致力發展更多運輸基建項目,並擴大鐵路的覆蓋範圍,而交通便捷亦會為區內樓價帶來正面作用。

鐵路網絡為區內樓價所帶來的效益顯著,當中西鐵線就是其中一個例子,西鐵線於2003年12月通車,連接紅磡站及屯門站,途經尖東站、南昌站、元朗站及天水圍等站。西鐵線的開通大大減低居民來往市區及上班的時間,住屋需求因而增加,而沿線的屋苑在通車後的升幅更是跑贏大市。根據美聯物業房地產資料及研究中心顯示,以天水圍嘉湖山莊新元朗中心屯門市廣場為例,該3個屋苑今年1月份平均實用呎價較03年年底分別上升近4.5倍、近4.3倍和逾5.6倍,遠較全港上升約3.3倍為高(見表一),相信鐵路網絡成為樓價跑嬴大市的動力之一。

屯馬線是沙田至中環線(簡稱沙中線)的一部分,於2月14日通車的一期連接大圍站和啟德站,途經顯徑站和鑽石山站。隨着「屯馬線一期」通車後,乘客來往大圍至鑽石山的時間將由原來的17分鐘縮短至9分鐘。

馬鞍山支線與東鐵線交通進一步完善

由此可見,「屯馬線一期」通車後,馬鞍山支線與東鐵線交通進一步完善,當中馬鞍山居民未來前往東九龍更無需於大圍站換乘,而可以直接乘坐屯馬線至鑽石山,再換乘至東九龍,交通時間縮短。相信在「屯馬線一期」開通後,將增加馬鞍山的住屋需求。根據美聯物業房地產資料及研究中心顯示,馬鞍山私人屋苑2020年1月平均實用呎價介乎近12,000元至近17,000元左右,而當中交投最多的是新港城,首月錄13宗註冊登記,而銀湖.天峰以12宗緊隨其後(見表二)。

啟德發展區優勢更為突顯

啟德站的開通更為啟德發展區帶來鐵路網絡元素,優勢進一步突顯,並相信通車後受惠最大的將會是啟德發展區。啟德發展區位於九龍東,是政府致力打造的香港第二個CBD。除了發展住宅及寫字樓外,啟德郵輪碼頭已啟用,啟德體育園以及多間星級臨海酒店等陸續興建,為區內增添活力及注入多元發展。啟德區未來交通網絡將四通八達,除港鐵「沙中線」外,另連接油麻地以及啟德發展區的「中九龍幹線」亦落實興建。啟德區貴為九龍市區中的瑰寶,地域上佔優勢,部份項目甚至會坐落於前身為啟德機場的跑道上,可近距離觀賞維多利亞港景緻。待發展完成後,啟德將成為九龍的新地標。

至於啟德私人住宅發展方面,啟德發展區是住宅官地其中一個供應重點的地區。綜合地政總署資料顯示,自2013 年至今,啟德發展區合共批出 22幅住宅官地。區內地價更水漲船高,屢次誕生百億地王。翻查紀錄,全港歷來共有 14 次地價逾百億港元的住宅官地,當中啟德發展區已佔6次,佔比高逾4成,反映近年發展商看好區內發展潛力(見圖一)。

啟德發展區不少項目已相繼登場。據資料顯示,區內已經先後推出8個私人住宅專案,包括中國海外的啟德1號一期及二期、嘉華國際的嘉匯及嘉峯匯、保利置業的龍譽、建灝地產的天寰、會德豐的OASIS KAI TAK和龍湖及合景泰富的尚.珒溋,合共超過6,100個單位,迄今售出逾4,700夥,占單位總數的逾77%,反映市場對該區的需求大。至於未來供應方面,截至今年1月底,區內待批預售樓花同意書的項目共有2個,分別為沐泰街第一期及第二期專案,共涉及單位約646個單位。

由於啟德置身黃金地段,是特區政府致力發展的地區之一,未來集住宅、商業、酒店及旅遊於一身,因此,物業價格亦相對較高。若按金額劃分,綜合《一手住宅物業銷售資訊網》顯示,以2019年至今(截至2020年2月16日)啟德區售出的新盤中,逾1,000萬至2,000萬港元個案占約47%,遠高於全港約18%;而期間啟德區逾2,000萬港元個案則佔16%,同樣高於全港約6%水準;反觀,啟德區1,000萬港元或以下個案占約37%,卻遠低於全港約76%(見圖二)。

總括而言,「屯馬線一期」的開通對社區發展的重要性無容置疑,不僅有助改善區內居民的生活,交通基建更可縮短居民外出時間,同時亦對沿線區內樓市有着正面推動力。

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