【居屋按揭】做H按每月利息慳到……

現時購買房委會出售的資助房屋,只可選擇承造最優惠利率按揭計劃(P按),並不能選用銀行同業拆息按揭計劃(H按)。然而,日前房委會建議容許參與財務機構除了提供現行的P按外,亦可以向相關買家提供H按,涵蓋現有按揭人、現有業主和一手、二手市場計劃的新買家,並暫定推行日期為2022年111日。意味着預計第4季開始揀樓的「居屋2022買家,或可成為首批選用H按計劃的新居屋業主,此外新政策或會誘發部份現有資助房屋業主轉按慳息。

H按比P按慳息

事實上,根據金管局最新數據顯示,3月份H按選用比例高達97.1%,而選用P按的比率則只有1%,主要原因是由於現時拆息低位橫行。以511日的一個月行業同業拆息(HIBOR)為0.18%及現時大部份新造H按計劃為H+1.3%計算,實際按息只需要1.48%,比普遍P按計劃的實際按息為2.5%比較,節省超過1%的利息開支。

居屋 H按

若以「居屋2022的其中一個單位作為例子,北角驥華苑最貴單位的臨時售價為531萬元,白表買家最高可承造9成按揭,貸款額為477.9萬元。如供款25年,選用P按的每月供款為$21,439,全期利息開支為$1,652,818;如選用H按(假設實際按息為1.48%),每月供款為$19,068,全期利息開支為$941,425H按比P按的每月供款少$2,37111%,全期利息開支少$711,39343%

按揭計劃P(P-2.5%, P=2.5%)H按 (H+1.3%,實際按息:1.48%)
樓價$5,310,000$5,310,000
總貸款額(九成)$4,779,000$4,779,000
每月供款$21,439$19,068(-$2,371)
全期利息開支$1,652,818$941,425(-$711,393)

(以上資料只供參考,一切以銀行最終批核為準)

未補地價居屋不能套現

此外,現時正在供樓的資助房屋業主,亦可考慮轉按至H按計劃慳息,更可獲得銀行最高1.4%的現金回贈。假設尚餘貸款額200萬元,年期尚餘15年,若貸款額及年期不變,由P按轉按至H按(假設實際按息為1.48%)每月供款由$13,336減至$12,397,減少$9397%。但要注意,未補地價的居屋並不能加按套現,只可轉按。

 

封頂位保障加息周期H按業主

最後,打算選用H按的資助房屋買家及業主需留意,美國加息週期已經啟動,雖然香港仍未跟隨加息(P),但在美國持續加息及縮表的情況下,資金有機會加快流出港元市場,拆息亦有機會隨之上升,使與拆息相關的H按實際按息逐步上揚,甚至有機會觸及封頂息率約2.5%,與P按「睇齊」,由P按轉H按的慳息作用或會漸漸減弱。不過,由於H按設有封頂位,基本上即使拆息不斷上升,只要銀行未有更改P利率,實際利率將鎖定於封頂位不變,使用H按仍然可比P按更為慳息。如有疑問,可向銀行或專業按揭中介作進一步諮詢。

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