安達臣道首置地皮成交價屬市場預期下限 發展條款限制多 成發展商出價審慎主因

日前截標的九龍觀塘安達臣道對出測量約份第3約地段第1069號住宅地皮,在接獲9份標書情況下,由長實以49.51億元投得。美聯測量師行董事林子彬表示,雖然安達臣道項目位處市區,以及地勢較高,景觀開揚,但這幅首置地皮由於發展條款限制多,故發展商出價審慎及已計算上述因素,是次成交價屬市場預期下限,相信政府在項目底價上亦按市況作出調整。

資料顯示,是次招標的觀塘安達臣道對出項目為首置盤地皮,地皮面積約217,078平方呎,若以地積比率5.02倍計算,估計可建樓面面積約為1,089,155平方呎,規模頗大。林子彬指出,項目為首置盤地皮,料以上車及換樓客市場為主要定位,賣地條款內所規定需提供不少於1,000伙作首置單位,該批單位售價更需訂為估價市值的8成,一定程度上增添變數及影響收益。

另外,賣地條款亦規定項目發出入伙紙後,才可售樓,並需先安排首置單位出售,變相令樓花期大大縮短,料將影響現金流安排,增加發展投資風險。戶型方面,發展亦限制開放戶、一房戶及兩房戶的比例,令項目設計上較為單一,料主力上車市場。同時由於樓花期短,亦有機會面對空置稅的風險,故亦增加投資風險,發展商出價保守亦可以理解。

地皮成交資料

地段地皮位置用途地皮

面積
(
公頃)

估計

地積

比率

地皮

面積
(
平方呎)

估計可建

樓面面積
(
平方呎)

樓面

地價
(A.V.)

地價

(億元)

測量約份

第3約

地段第1069號

九龍觀塘

安達臣道

對出

住宅2.01675.02217,0781,089,155$4,545$49.51

*資料來源:美聯測量師行

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