下年度15幅住宅地 估值共587億 文輝道重推料成矚目地王 中環商業地估值高達553億

美聯測量師行董事林子彬表示,政府公布2020至2021財政年度賣地計劃,合共提供15幅為住宅用地,可興建約7,530伙新供應,而該批住宅用地,合共估值約587億元。15幅地皮中,若按區域劃分,港島區3幅地皮,九龍區2幅,而新界區佔10幅。住宅地中,市場較關注文輝道超級豪宅地皮,但由於曾出現流標,故政府在底價會否有機會作出調整。此外,賣地表中的6幅商業地,中環新海濱商業地皮雖然其發展規限較多,但地點優越及規模龐大,加上投資額高,定成市場焦點,估值可高達553億元,至於銅鑼灣加路連山道商業地亦屬極罕有甲級大型商業地皮,位處核心區,料亦受捧,估值達215億元。

新一年度賣地計劃中,市區住宅地佔5幅,當中2幅位處近年供應重鎮啟德區,由於項目規模頗大,屬舊機場跑道區,加上港鐵啟德站已正式啟用,潛力優厚,合共估值約138.35億元。至於其餘3幅則位處港島區,包括1幅鴨脷洲海旁道項目的中型地皮,估值約13.6億元,而於2018年曾經流標的文輝道項目亦有機會成為新年度賣地表內的住宅地王,可建樓面逾40萬平方呎,屬山頂罕有具規模豪宅地,估計將會以大財團入標為主,估值約181.94億元,至於港島亦有一幅灣仔皇后大道東地皮,項目規模適中,位處市中心,估值約14.86億元。

至於新界區地皮則依然是新一年度賣地皮供應較多的區域,當中以青山公路掃管笏段規模較大,估值約62.76億元,而另2幅較大型的為上水古洞項目,合共估值約84.67億元。

林子彬稱,是次推出的中環商業地的地皮為新年度賣地表內全數地皮估值最高的一幅,雖然發展商需分東座及西座,以梯級式發展,設計較獨特,料發展為商業及零售為主,但由於涉及樓面面積多逾184萬呎,規模龐大,若以每呎樓面地價30,000元計算,估值將達552.84億元,將成新地王。不過,在目前市況下推出市場這幅超級大型甲級地皮,銀碼及投資風險較高,故承接力備受關注,有機會吸引合組財團參與。另一幅值得關注的商業地為銅鑼灣加路連山道地皮,項目規模頗大,可建樓面達1,076,400呎,將發展為甲級寫字樓及零售,估值達215.28億元,料吸引同區有發展經驗的財團。

美聯測量師對新財政年度推出地皮估值

地段地皮位置用途地皮面積

(公頃)

估計

地積

比率

地皮

面積

(平方呎)

估計可建

樓面面積

(平方呎)

估計

樓面地價

(A.V.)

估計地價

(億元)

1鴨脷洲內地段第 137 號香港鴨脷洲鴨脷洲海旁道住宅0.11288.0012,14297,134$14,000$13.60
2丈量約份第 214 約地段第 1003 號西貢蠔涌西貢公路近響鐘路住宅0.35001.5037,67456,511$10,000$5.65
3鄉郊建屋地段第 1211 號香港山頂文輝道第 2, 4, 6, 8, 9 及 11 號住宅1.75982.13189,425404,307$45,000$181.94
4大埔市地段第 243 號大埔馬窩路住宅2.26003.21243,266781,897$5,500$43.00
5大埔市地段第 241 號大埔大埔公路-大埔滘段住宅0.57601.5062,00193,001$5,500$5.12
6內地段第 9088 號香港中環新海濱民耀街商業4.79673.57516,3171,842,797$30,000$552.84
7新九龍內地段第 6590 號九龍啟德第 2A 區 2 號地盤及第 2A 區 3 號地盤商業1.23006.55132,397867,365$8,000$69.39
8東涌市地段第 45 號大嶼山東涌第 57 區商業1.23009.50132,3971,258,312$4,000$50.33
9葵涌市地段第 515 號葵涌荔崗街住宅0.38006.0040,903245,419$5,000$12.27
10新九龍內地段第 6578 號九龍啟德第 4D 區 2 號地盤商業 / 酒店5.94003.86639,3822,469,262$7,000$172.85
11粉嶺上水市地段第 278 號古洞第 24 區住宅0.76206.0082,022492,130$5,000$24.61
12粉嶺上水市地段第 279 號古洞第 25 區住宅1.86006.00200,2101,201,262$5,000$60.06
13內地段第 9061 號香港灣仔皇后大道東第 269 號住宅0.12277.5013,20799,056$15,000$14.86
14丈量約份第 115 約地段第 1677 號元朗涌業路住宅1.52000.40163,61365,445$5,500$3.60
15丈量約份第 91 約地段第 4076 號粉嶺粉錦公路與青山公路交界-古洞段住宅0.44006.0047,362284,170$5,500$15.63
16新九龍內地段第 6603 號九龍啟德第 4E 區 1 號地盤住宅0.55485.5059,719328,453$12,500$41.06
17新九龍內地段第 6604 號九龍啟德第 4E 區 2 號地盤住宅1.09565.50117,930648,617$15,000$97.29
18屯門市地段第 546 號屯門第 48 區青山公路-掃管笏段住宅2.75003.53296,0101,046,046$6,000$62.76
19大埔市地段第 234 號大埔大埔公路-大埔滘段住宅0.62501.5067,275100,913$5,500$5.55
20內地段第 8945 號香港銅鑼灣加路連山道商業1.48006.76159,3071,076,400$20,000$215.28
21新九龍內地段第 6589 號九龍啟德第 2A 區 1 號地盤商業1.98006.60213,1271,406,640$8,000$112.53
22沙田市地段第 613 號沙田松頭下路與桂地街交界工業0.92109.5099,136941,850$3,500$32.96

*資料來源:美聯測量師行

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