安達臣道首置地皮週五截標 發展條款多增風險 料入標出價審慎 估值60億元

位於九龍觀塘安達臣道對出測量約份第3約地段第1069號住宅地皮將於本週五(5月15日)截標,美聯測量師行董事林子彬表示,是次推出的項目屬首幅首置地皮,項目位處市區,以及地勢較高,景觀開揚,惟項目規模頗大,樓面逾100萬呎,加上這幅首置地皮有較多條款,增加發展成本及風險,故預期對吸引力有所影響,料可獲大型發展商參與,而相信出價將較審慎,並反映上述因素,地皮估值約60億元。

資料顯示,是次招標的觀塘安達臣道對出項目為首置盤地皮,地皮面積約217,078平方呎,若以地積比率5.02倍計算,估計可建樓面面積約為1,089,155平方呎,規模頗大。林子彬稱,入標財團或發展商需考慮多項因素,鑑於項目為首置盤地皮,料以上車及換樓客市場為主要定位,賣地條款內所規定需提供不少於1,000伙作首置單位,該批單位售價更需訂為估價市值的8成,一定程度上增添變數及影響收益,故將會在地價上反映出來。

 

另外,賣地條款亦規定項目發出入伙紙後,才可售樓,並需先安排首置單位出售,變相令樓花期大大縮短,料將影響現金流安排,增加發展投資風險。戶型方面,發展亦限制開放戶、一房戶及兩房戶的比例,令項目設計上較為單一,料主力上車市場。同時由於樓花期短,亦有機會面對空置稅的風險,故亦增加投資風險。

林子彬重申,由於近期市況仍然波動,加上地皮規模及較多發展條款,預期以大型發展商或財團為主參與入標,若以每呎樓面地價5,500元計算,地皮估值約為60億元。

美聯測量師行地皮估值

地段地皮位置用途地皮

面積
(
公頃)

估計

地積

比率

地皮

面積
(
平方呎)

估計可建

樓面面積
(
平方呎)

估計樓面

地價
(A.V.)

估計地價

(億元)

測量約份

第3約

地段第1069號

九龍觀塘

安達臣道

對出

住宅2.01675.02217,0781,089,155$5,500$60

*資料來源:美聯測量師行

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