下季3幅住宅地估值共101.58億 中環海濱商業地王估值高逾484億

美聯測量師行董事林子彬表示,政府下季度(7至9月)賣地計劃,合共提供西貢及大埔2幅住宅用地,以及港鐵亦推出日出康城第13期項目,預計可興建約2,710伙新供應,合共估值約101.58億元。另外,政府下季亦推出的2幅中環海濱商業地王及東涌的商業地皮,當中中環商業地為是次賣地表的最矚目項目,是次以「雙信封」方式招標,需提交設計建議書,亦非只是價高者得,料增競投成本,由於估計地價有機會高逾484億元,投資額非常高,料影響入標反應。而東涌商業地因非核心區商業地需求未見殷切,故預期入標反應只屬一般,估值逾50億元。

林子彬稱,在新一季賣地表中的兩幅住宅地僅可提供約160伙,西貢住宅地估計可建樓面面積約57,528平方呎,由於項目規模適中,投資額較細,兼可享海景,以及鄰近匡湖居,社區配套不俗,故相信將受到不少發展商歡迎,並料將發展為混合式的低密度及分層式戶,若以每呎樓面地價約為10,000元計算,估值約5.75億元。另一幅大埔住宅項目,估計可建樓面面積約為98,329平方呎,發展投資規模較細,同為低密度發展,參考同區項目,相信亦會受發展商青睞,估計每呎樓面地價約為5,500元,項目估值約5.41億元。

至於港鐵推出的日出康城第13期項目成為新季度住宅供應焦點,涉及約2,550伙,由於項目坐擁交通優勢,以及同區項目亦受到不少發展商歡迎外,推出發售的樓盤銷情亦見理想,再加上是區內最後一期,料受區內有發展經驗的發展商垂青,視乎賣地章程,初步估計項目樓面地價約6,000元計算,估值逾90.42億元。

林子彬稱,即使新一季度政府地皮連同港鐵項目全數批出,涉及的單位數目只有約4,080伙,僅佔全年供應目標12,900伙約3成多,故若要達標,第三及第四個財政季度需推出較多的地皮,而在餘下的11幅住宅地皮中,古洞第24及25區兩幅住宅地,啟德第4E區1號及4E區2號的兩幅地皮,以及屯門第 48 區青山公路掃管笏段項目均為本財政年度的供應重點,料涉及逾4,000伙,連同港鐵黃竹坑項目等,該批地皮能否順利推出將成為全年供應達標的關鍵。雖然文輝道超級豪宅項目未趕及下季推出,相信是與市況氣氛有關,避免項目再次流標,而項目亦對供應量影響不大。

是次賣地表焦點必須是中環海濱商業地王,林子彬指出,由於中環商業核心區優質地王供應非常罕有,而地皮更會以「雙信封」方式招標,入標發展商需分別提交設計建議書和價格建議書,故設計建議亦會影響中標,有機會增加競投成本,項目或非價高者得。另外,發展商需分東座及西座,以梯級式發展,料發展為商業及零售為主,由於涉及樓面面積多逾161萬平方呎,規模龐大,若以每呎樓面地價30,000元計算,估值將達484.38億元,勢成新地王。惟這幅超級大型甲級地皮,銀碼及投資風險較高,故承接力備受關注,有機會吸引大型發展商及合組財團參與,用作長線投資。

至於另一幅東涌商業地,估計可建樓面約近126萬平方呎,規模龐大,不過值得留意,由於東涌區對商業用地需求相對較少,參考啟德區一些非商業核心區的商業用地市場反應一般,故預期項目入標反應未必會太踴躍,若以每呎樓面地價約4,000元計算,估值約為50.38億元。

美聯測量師對新季度(79)推出地皮估值

地段地皮位置用途地皮面積
(公頃)
估計
地積
比率
地皮
面積
(平方呎)
估計可建
樓面面積
(平方呎)
估計樓面
地價
(A.V.)
估計地價
(億元)
丈量約份

第 214 約地段

第 1003 號

西貢蠔涌西貢公路
近響鐘路
住宅0.35631.5038,35257,52810,0005.75
大埔市地段

第 241 號

大埔大埔公路-
大埔滘段
住宅0.60901.5065,55398,3295,5005.41
內地段第 9088 號香港中環新海濱民耀街商業4.79673.13516,3171,614,60030,000484.38
東涌市地段

第 45 號

大嶼山東涌第 57 區商業1.23359.49132,7741,259,3884,00050.38
日出康城
第十三期
住宅1,507,0006,00090.42

*資料來源:美聯測量師行

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