美聯黃建業:中外資金「洪流匯聚」 樓市「送疫迎牛」 料全年樓價「小V型反彈」最少升5%

2020年在驚濤駭浪中過去,疫情重擊各行業,住宅樓市卻展現極強的抗跌力,全年樓價跌幅僅約1%。美聯集團主席黃建業認為,香港樓價自2018年起受眾多利淡外圍因素夾擊而持續波動,但去年波幅明顯收窄,主要原因是香港作為國際金融中心,一柱擎天,吸引「中概股」迴流香港上市,帶來充沛資金,支持樓價不跌。隨着疫苗即將抵港,若北水迴流及股市升勢持續,有利中長線樓市發展,預計今年樓市「送疫迎牛」展現新氣象,如果疫情大幅放緩,加上中港通關,當中外資金「洪流匯聚」,料全年樓價回升,幅度視乎經濟前景,如疫情放緩,可出現「小V型反彈」至少升5%,假如本港經濟強勁復甦,樓價甚至有力直撲2019年創出的歷史高位。交投方面,今年一二手成交皆有機會「量額齊升」,尤看好中小型單位、超級豪宅、民生舖及受中國企業歡迎的商廈四大板塊。黃建業相信,經濟「疫後重生」,民生舖最具升值潛力,正物色合心水的舖位入市作長線投資。

 

黃建業:送疫迎牛 中外資金「洪流匯聚」樓價料反彈

黃建業指出,自2018年中美貿易戰爆發,再逢社會事件及疫情衝擊,本地樓價於過去三年「有波幅無升幅」,惟波幅自2020年起明顯收窄,「美聯樓價指數」全年僅跌0.92%(圖一),抗跌力極為驚人。樓價不跌,除了因為住屋求過於供之外,更重要的是資金泛濫,「中概股」回港上市吸引外地資金源源不絕的流入。「新經濟股」升勢凌厲,形成「財富效應」,抵銷連續負面因素對樓市的影響。雲集新經濟股的「恒生科技指數」由去年7月推出至今,節節上升,至今升幅幾近3成,個別「新經濟股」的升幅更以倍計,眾多投資者及股民獲利。香港維持國際金融中心的地位,一柱擎天,已成為「樓市不死」的重要支持。

表:樓市利好因素力壓利淡因素

 2021年樓市預測

圖一:恒生指數與美聯樓價指數

展望2021年,雖然部份利淡因素仍在,但是影響力已漸次下降,更續現8大利好因素支持(見表)。黃建業預期,如果政府能建立更有效的抗疫防疫系統,而且疫苗發揮作用,疫情大幅放緩,新一年樓市將「送疫迎牛」展現新氣象,上升動力主要源於中國及海外資金洪流。中國雖然一度受到貿易戰及肺炎的打擊,但是恢復力驚人,經濟表現「彎道超車」,成全球最先復甦的國家,市場亦憧憬拜登上場後中美關係「破冰」。「北水」充裕,或於通關後大舉流入香港。黃建業又預期,今年港股將持續向好,恒生指數有望在經濟重啟後續展升勢,「新經濟股」或再帶動大市,吸引環球資金流入本港,當部份資金獲利套現迴流實物資產,勢有利中長期的樓市。

黃建業強調,資產價格走嚮往往受貨幣政策以及匯率的影響。自疫情爆發以來,美元走勢一直疲軟,為新興市場和亞洲資產帶來機遇。市場預期,因應量化寬鬆政策及超低息環境,「弱美元」將於2021年延續,料資金持續流向非現金資產。與此同時,2020年人民幣保持強勢,按年升逾6%,而且升勢未止,內地人的購買力因而水漲船高,同樣有利資產價格。中外資金「洪流匯聚」,推高今年香港樓價反彈,幅度大小視乎疫情及經濟發展。料全年樓價可「小V型反彈」至少升5%,如疫情大幅放緩,甚或徹底消散,而且香港經濟強勁復甦,樓價甚或「大V彈」,直撲2019年創出的歷史高位。

 

料小陽春早現 今年一二手皆「量額齊升」 2017年後首見

成交方面,黃建業認為,購買力自去年下半年開始凝聚,惟新一波疫情冷雖然卻去年12月的樓市交投,但是基於近日疫情放緩,發展商積極推盤,吸引購買力爆發,料春節前樓市提早出現「小陽春」,一二手交投均見升勢。踏入2021年二手交投率先造好。綜合美聯分行資料,過去兩星期全港35個大型屋苑合共錄200宗成交,比起去年同期急升逾1.1倍。受惠未來經濟重啟及股市暢旺,全年新盤銷售量可反彈至1.8萬伙,按年上升約24%;至於新盤銷售金額料升至2,420億元,按年升幅更達至約49%,屆時將創出《一手銷售條例》後新高。二手方面,估計今年有望延續「量額齊升」的局面,註冊量將達到5萬宗,按年增逾6%,創9年新高;註冊金額則有望達到4,200億元,按年升逾11%,並創11年新高。全年樓市一二手皆「量額齊升」,是為繼2017年後再現此情況。

 

經濟「疫後重生」 中小型單位續有追求 「新豪宅」看高一線

黃建業相信,最壞時刻已過,香港經濟有機會「疫後重生」,有意買入物業自用或投資者,可留意部份主要受惠的板塊。首先是中小型單位,料需求持續增加。由於政府在2019年推出「林鄭Plan」,帶動去年逾港幣600萬元至1,000萬元物業的二手交投逆市上升,加上「宅經濟」及在家工作盛行,將持續推動港人追求更佳的居住環境,增加換樓需求,刺激中型單位需求持續上升。

此外,隨着中港有機會通關,北水將加快流入港樓,今年內將有大型豪宅新盤登場,豪宅或重新成為市場焦點。人民幣匯率回升是另一個看好豪宅市場的原因,直接令國內的購買力升級。香港豪宅因為升值潛力優厚,而且新供應罕有,一向深受內地富豪追捧,故相信豪宅亦有機會「量額齊升」,通關後的豪宅樓價更有望升10%,跑贏大市。值得留意的是,新世代國內富豪及資金充裕的「新香港人」,較鍾情於「新豪宅區域」,而非西半山一類的傳統香港豪宅區,故預期「新豪宅」更能受惠於北水南下。

 

已有北水偷步入市

事實上,去年第三季已有「聰明錢」(Smart Money)「偷步」入市購買大型單位及豪宅,當中不乏「新香港人」買家。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,按已知買家姓名作分析,以宗數計算,當中內地買家(以買家姓名拼音辨別)佔個人買家於香港樓市住宅註冊量比率,去年第三季(截至8月底)內地買家佔香港逾二千萬元一二手住宅註冊量的比率逾2成,較第二季約17%輕微回升。當中,去年第三季(截至8月底)內地買家佔香港逾二千萬元一手私宅註冊量比率更回升至約3成水平,較次季的22%明顯上升,可見新落成的豪宅極受內地買家歡迎。由於期內香港仍未與內地正式通關,故估計以上買家中不少為「新香港人」,趁北水重臨前搶先部署入市。

 

樓市板塊轉移 睇好啟德等「新區域」

黃建業更認為,疫後香港樓市將出現「板塊轉移」,除了「新豪宅」受追捧,置業資金更將由傳統區域轉移往新興區域。主要原因是,隨着新經濟勢力崛起,傳統商業區的吸引力下跌。與此同時,新經濟造就的「新世代富豪」以及「新香港人」會漸成本地物業的重要購買力。新興購買力追求居住質素、交通的便利性及週邊購物生活配套,或捨傳統核心商住區域,轉往「新鐵路」沿線及基建重鎖尋覓高質素的物業的入市。故特別看好啟德、西九龍、大圍、屯門及將軍澳等地區的市況,料以上區域的增長潛力可看高一線,建議有意置業者或找尋高增值的投資者於同類區域「尋寶」。

 

趁低吸納筍盤 睇好民生舖位升值潛力

此外,黃建業亦認為,疫後的工商舖物業成交將「止跌回升」,特別看好民生舖的升值潛力。事實上,2020年舖位買賣成交宗數僅錄1,077宗,創出自1996年以來的歷史新低。疫情下,「宅經濟」及網上購物流行,加上疫情重擊實體零售行業,舖位價格已經大幅調整,不過交投有望於「疫後反彈」。基於本地消費力量抬頭,以及疫後市民「報復式」消費,睇好民生舖位長遠升值潛力。至於寫字樓則正處於大調整後的「鞏固期」,料短期價格難止跌,不過部份受中國企業青睞的商廈,例如信德中心招商局大廈等,受惠於中國企業持續來港投資,以及「中概股」迴流,相信無論租買皆有需求。

黃建業表示,一直深信「藏富於樓」,對投資物業「情有獨鍾」,相信現時是「趁低吸納」優質物業的上佳時機,基於看好商舖後市,正於民生區物色合適心水商舖作長線投資之用。

事實上,「波動市」往往是入市機會,趁低吸納已成為2020年下半年本港樓市的主旋律,不少剛需置業者或有遠見的投資者都已伺機入市。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,去年下半年逾2,000萬元二手住宅註冊量達834宗,較上半年的612宗大升逾36%(圖二),一定程度反映資金加快流入物業市場,料此情況可於今年首季持續,令樓市「陽春早現」。

圖二:每半年逾2,000萬元二手住宅註冊量 

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