美聯:財政預算案房策聚焦供應 3項私人住宅供應數據均見回落 長遠對樓價有支持

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出,今日發展的新一份《財政預算案》表示現階段無意撤銷任何需求管理措施,亦沒有加辣,房策則聚焦供應層面,當中3項私人住宅供應數據均見回落,料長期對樓價一定有所支持。布少明更指出,《財政預算案》的措施一如市場預期,沒有協助市民置業,然而香港住屋需求卻持續熾熱,建議應儘快落實增加土地及房屋供應的策略,例如棕地發展規劃及粉嶺高爾夫球場的建屋細節,以長遠增加整體房屋供應,助樓市穩定發展。

  1. 未來5年私人住宅落成量減少萬伙

今日公布的財政預算案中,估計未來五年(2019年至2023年)平均每年落成量約為18,800個,較過去5年平均數增加約2成;然而,若與去年財政預算案公布估計未來五年(2018年至2022年)平均每年落成量約為20,800個相比,即意味着未來5年私人住宅落成量合共減少10,000伙(見圖一)。

 圖一:財政預算案公布的未來五年私人住宅落成量預測變化

資料來源:財政預算案

 

  1. 賣地計劃潛在土地供應大減

與此同時,新一份《財政預算案》同時公布19/20年度賣地計劃初步數據,預計19/20年度的潛在土地供應可供興建約15,500個單位。布少明續稱,值得留意,新一年度潛在土地供應較18/19年公布約25,510個大幅減少接近4成;若與近8個財政年度平均每年約29,400個相比,更少約47%(見圖二)。

隨着長策會將公私營房屋比例改為7比3後,未來十年私人住宅供應目標由原先平均每年約18,000伙減至約13,500伙,由於私人住宅供應目標下調,賣地計劃的潛在私人土地供應相應減少亦無可厚非。不過,根據過往紀錄,發展商實際吸納土地供應與潛在土地供應往往有一定差距,最接近的是17/18年度,當年發展商實際吸納土地供應佔潛在土地供應達8成(見圖二)。反觀,19/20年度潛在土地供應大幅減少至15,500伙,即使新一年度售出土地供應同樣高達8成,屆時可建的單位數目約12,400伙,仍未達新目標13,500伙水平。因此新一年若要達標,政府推售地皮方面需要加大力度。

圖二:財政年度賣地計劃及售出土地供應估計可建的單位數目

實際單位數量視乎發展商設計,待日後收集更多資料會作修訂而不另行通知

資料來源:財政預算案、發展局及市場消息

 

  1. 未來34年一手私人住宅供應高位回落

此外,新一份《財政預算案》亦公布預計未來3至4年一手私人住宅供應約93,000個單位。事實上,根據運輸及房屋局公布的「私人住宅一手市場供應」資料顯示,截至去年第四季,未來34年新供應穩企9.3萬伙較高水平,連續3季持平;不過,相比起17年第二季最高位98,000伙略為回落,亦未及18/19《財政預算案》公布的97,000伙(見圖三)

圖三:每季公布的未來34年一手私人住宅新供應

資料來源:運輸及房屋局

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