《財算案》出爐 買樓按揭多個選擇

上個星期四,隨着2020最新《財政預算案》的提出,大部分人都將目光聚焦在了一人一萬的糖上,可惜此次天上掉錢只落在滿18歲的永久居民頭上,和不少生活在香港卻還未更換身份的人擦肩而過。不過假設把這一萬放在買房上,始終還是九牛一毛,這次的《財算案》就沒有什麼惠及准買房人的嗎?

有的!
答案就是
「定息按揭貸款」試驗計畫。

「定息按揭貸款」試驗計畫

單看字面意思,相信大家已經懂個七七八八,簡單來說就是在買房按揭時,採用一個長期穩定息率的計畫,以減低利率波動帶來的風險。最近受肺炎疫情影響,香港的經濟尤其是零售業、旅遊業等受到一波極強衝擊,被不斷波動影響的人開始懷念「穩穩的幸福」。基於這份對穩定的渴望,政府便提出了這個試驗計畫,相信無論是幫置業人士在漫漫供樓路上免遭加息之苦、還是為買房人提供更多按揭選擇都有存在的價值。那麼,在具體操作上又有何亮點和需要考慮的呢?

亮點①:年限長達10年、15年及20年

事實上,銀行的定息計畫由來已久,不過以往通常是在1至3年的較短年期中實行。資料顯示, 由於2018年年初,定息按揭計畫的利率比其他浮息按揭計畫的更低,加上在加息週期底下,按揭客戶想穩定供款並減少利息開支,所以人們在選用按揭產品時大多選擇了該計畫,甚至達到了所有可選的49.3%,成為了當時最受歡迎的按揭產品。而此次政府帶頭提出的是屬於較長年限的定息計畫,可有利於借貸人在更長一段時間內不受息口波動的影響,從而更清晰地部署每月的財務收支。

亮點②:無須符合加息壓力測試

現今想在香港銀行申請按揭並買房,必須符合月供占收入比例(DSR)不可多於50%,同時要進行加3厘壓力測試後,DSR不可多於60%。而由於借貸人在定息期內不受利率波動所影響,而定息期又長達10年及以上,按揭證券公司已徵得香港金融管理局同意:借款人無須符合加息壓力測試,但現行的供款與入息比率要求仍然適用。不少准買房人表示,此次計畫最吸引人的部分正在於對壓力測試要求的放寬。

小貼士:DSR指的是供款與收入比率,代表了還款能力。其中包括了客戶的私人貸款、按揭供款等每月的供款金額總和,占其每月收入的百分比。例如借款人每月收入有20,000元,每月按揭供款及私貸供款總計達11,500元,DSR就等於57.5%,而DSR越高,代表着客戶的還款壓力越大。

考慮①:穩定 OR 划算

雖然選擇「定息按揭貸款」試驗計畫可減低利率波動帶來的風險,避免未來在遇上加息週期時,因為最優惠利率(P)上升而不得不增加房貸支出。但定息利率始終比普遍銀行提供的按揭貸款利率略高,再加上如今美聯儲宣佈降息50個基點,雖然香港銀行暫未有推出減息計畫,但某種程度上已經可以看出低息環境持續的信號,這樣來看,「定息按揭貸款」試驗計畫未必是一個最划算的選擇,因此需要權衡。

案例:假設A先生的貸款額為600萬元,如果未來利率不變或降低,以一般H按實際按息2.5%來計算,每月供款約為2.65萬元或更少;但以新定期利息按揭計畫的2.95%來計算,供款達到2.76萬元,全期利息開支多出了26.6萬元。不過,由於新定息免壓測,最低入息要求僅為55,210元,比現行的H要求57,324元低了2,000元

考慮②:只有10億貸款額

由於此次計畫屬於「試驗」,總貸款額僅為10億元,假設每個置業人士申請的貸款額都達到了上限的1000萬,那麼最多也只能接受100個申請,因此就算想要申請此按揭計畫,也有可能供不應求。好在政府表示,該計畫會從接受申請日期起推行6個月,之後會按照市場反應再進行下一步行動。

總體來說,「定息按揭貸款」試驗計畫短期內對整體樓市的影響或許不大,但由於香港樓市的剛需始終炙熱,一個長期定息的按揭計畫,不僅有助於穩定房貸市場,也給買房人多了一份選擇。

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