【按揭迷思】入息不足過唔到壓力測試?點補救?

金管局要求置業人士申請按揭時要通過壓力測試,銀行會以按揭利率加3%作為評估,申請人必須通過壓力測試難關,才能順利申請按揭。不少上車人士擔心收入「摱車邊」難過門檻,其實不用過份擔心,一旦不符合壓測要求,坊間仍有不少方法補救。

1. 計盡雙糧、傭金、花紅

不少置業人士計算壓測時,只單純計算每月的固定收入,其實除了普通的月薪或底薪,雙糧、年終花紅、傭金等也可以計算進收入。雙糧是除以12個月放入月薪,假設月薪為40,000元兼有雙糧,每月收入便增加3,333元至43,333元,並帶備出雙糧月份的糧單、僱傭合約及銀行月結單證明。傭金則以6個月的平均值計算,但個別銀行有機會打折。花紅則以2年平均值計計算,個別銀行會有折讓,申請人需要出示該月花紅糧單、兩年稅單及僱傭合約。

2. 租金收入

如果申請人有物業出租,可以把租金收入放入供款與入息比率計算,如果租約有打釐印,會以租金7折計算,例如手上物業租金收入為15,000元,7折後收入為10,500元($15,000 x 70%)。不過,如果租約沒打釐印,銀行會視為「擬租金收入」,以租金6折計算,租金收入只有9,000元($15,000 x 60%)。如果手上物業尚未有租客但有出租打算,同樣以「擬租金收入」估算,假設單位打算出租20,000元,6折後擬租金收入為14,000元。

3. Freelance收入

不少打工仔有做兼職獲取額外收入,例如把自己興趣或專業變成副業,這份額外工資同樣可以計進入息,完整會計紀錄及保留單據,及每年有依法向稅務局報稅,提供至少過往3個月的入息證明,兼職收入才能較獲得認可。

4. 增加擔保人

如果缺乏額外收入又沒有租金收入支撐,收入又未能符合壓力測試,便需要依靠「外援」幫手,增加擔保人以通過壓力測試。假設申請人月入為4萬,擔保人月入2萬,兩人能一同計入總收入合共6萬,從而較易符合壓測要求。不過要注意擔保人不能有負債在身,否則隨時會影響壓測結果。

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