【置業盲點】入手「無契樓」、「碎契樓」有風險?

若有細心留意,在香港街頭幾乎每隔10米就有一間地產店鋪,門口經常貼著各式各樣的樓盤廣告,如果發現有單位售價比市場價便宜一大半,但又不是凶宅,標示著無契或是碎契樓的話,到底值不值得購買?如果買入後又有什麼風險?下面就跟小編一起來探討下!

何謂無契樓?

所謂無契,就是指業主未能提供出售物業的樓契,或是遺漏樓契中的重要文件,如轉名契(Assignment)、授權書(Power of Attorney)或買賣合約(Sales and Purchase Agreement)等,在物業查冊中會顯示到的重要檔。

在缺少這些重要檔情況下,買家須承擔難以申請按揭和轉售的風險,必要時需要一次性付清樓價的費用,而不能申請按揭。同時要注意,若未能在買入後找回完整的樓契,轉售時則難度較高,即使有買家願意接貨,據過往經驗其定價亦較房屋估值低約3成,可以說是便宜買便宜賣,未必能達到理想的獲利。

「無契樓」出現主要有三個原因,一是業主遺失樓契;二是住宅物業本身為逆權侵佔所得;三是業主在未「贖樓」下拖欠債務,因法院令而被拍賣的住宅物業等。

申請按揭有難度

如果是業主遺失樓契,可委託律師辦理遺失樓契宣誓,補回副本手續一經辦理,這些樓契亦具法律效用。不過,銀行會視乎個別情況,決定是否批出按揭貸款。因此,即使是自住,在買入無契樓前,最好還是問清楚銀行是否願意批出按揭,或是由向按揭轉介公司諮詢,以免最終撻訂*收場。

*註:撻訂,是指買方看中某間住宅後,與賣方簽定認購協議,賣方為了保證自己的利益不受損害,收取買方一定數額的訂金,但如果買方在規定的協議時間內沒有正式購買該房子,賣方將沒收這筆訂金。

小心業主賣家非同一人

有人擔心買入無契樓後,才發現業主與賣家不是同一人。而這情況較少機會發生在法拍屋上,因為法拍屋是獲得法庭命令,才可以收回住宅放售;而整個收樓訴訟程式要經過約6至9個月時間,或多或少能確認真正業主的身份,風險相對較低。

若是由沒有按揭負擔的業主出售無契樓時就要小心,買家可要求代理調查清楚業主以及賣家是否同一人,如查出賣家宣稱是受業主授權,或是遺產房及逆權侵佔個案,買家就要小心處理住宅的業權問題。

何謂碎契樓/半契樓?

除了無契樓的樓契問題,亦有碎契樓及半契樓的情況,主要發生在住宅物業是由多個持有人持有的情況,例如由夫婦,兄弟姊妹按一定比例共同持有單位。

例如,當一個單位,由4兄弟姊妹各自持有25%的物業權益,經過多年其中一方因財政問題出售了25%的股權後,出售的25%物業權益,以及餘下了的75%的物業權益都成了碎契樓。

「碎契樓」並無單位使用權

買家在買入25%的權益時,雖然買入價會較市價為低,但不等於能享有該單位的使用權利,他們需自行與持有餘下業權的業主溝通,一般會希望統一業權,或共同租出單位,將租金按房產權益比例分配,若其他業主堅持自住該物業,可要求其把房屋的25%租值交予新買家,但這亦可能會導致法律糾紛,不易解決。

同時,銀行一般都不會為「碎契樓」或「半契樓」批出按揭,買家要準備一次性支付所有費用。

「無契樓」/「碎契樓」入場門檻高

總結來說,「無契樓」及「碎契樓」雖然售價比市場低2至3成,但申請按揭以及轉售難度高,並不適合資金不足的首次置業買家,一般購買的都是資金充足的投資者,他們買入後都會很有耐性集齊業權,或是找回樓契之後以市價出售,在處理好業權前,一般都將單位放租,當然有時候亦會無法尋回樓契而要自負虧損。因此,對新手來說「無契樓」及「碎契樓」入場門檻相對較高。

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