上天入地的地價,究竟是怎麼定出來的?

香港現時的總面積約1100平方公里,其中約75%的土地因歷史、地理環境及政治等原因未被開發。但就是這一塊彈丸之地,在高峰年代的賣地收入占政府總收入的極大比例,難怪常聽到有人說,港府賣的是土地的使用權,不僅所有權沒改變,還把香港僅有的一點土地玩活了。

香港政府賣地走到了2019年年末,先有九倉財團低於市場估值約15%拍下啟德發展區C位地皮,後有西九高鐵地王以422億天價被新鴻基地產奪得,再創地皮成交價新高。那麼這上天入地的地價,究竟是怎麼定出來的?

土地屬性

1.地質、地勢

土地本身的屬性對其價格有一定的影響。地質條件最大影響的是土地的承載力,樓層越高、結構越複雜的建築需要越大的土地承載力。而地勢的坡度變化及大小,直接決定了開放商後期建造時需消耗的成本。

2.形狀、面積

土地的形狀決定了土地的利用率,若形狀規則,土地的可選用途就會增多,價格自然較高;而面積也是同理。

外部因素

3.城市規劃

在城市規劃中,不同的用途、容積率、密度的建築對地價的影響很大。即使是同一塊土地,用於商業、住宅或工業都有很大的分別。通常來說,商業用地的效益最高,住宅用地其次,若是工業用途,效益則再次。至於容積率,是指一個社區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對於住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。

4.地價政策

有人覺得香港的高樓價是由政府的高地價政策決定的。這裏有幾層猜想的因果關係:首先,政府通過高地價政策實現限制土地供應,繼而限制了成交價導致樓價高,換句話說,就是創造了一種供不應求的樓市環境,導致了價格上漲。而事實上,地價管理政策影響的是開放商的投資興趣,從而影響了地價的高低,但樓價的高低很難一概而論歸結給地價,因為價格通常由供求關係決定。

5.經濟水準

區域內良好的經濟水準會增加開放商的投資信心,帶動地價上升。這是因為良好的經濟水準打造了良性的地產環境,開發商便可在計畫期限內得到預期回報,從而增加資金調配的能力,並投入下一個項目。同樣,消費者在經濟狀況良好的情況下更願意投資、消費、居住,這也會影響地價。

6.人口狀態

人口密度、人口素質和家庭人口構成都與地價密切相關。高密度人口會導致需求量的上升,而高質的項目定位也會吸引高質的人口進區居住,從而帶動區域的整體素質。至於家庭人口結構,也正從傳統的大家族轉變成多個小家庭,應運而生的是小戶型的住宅需求,從而帶動了住宅用地價格的上升。

7.區域地段

買樓最受到關注的因素是「地段」,買地也一樣。土地所在地區的交通配套、商區配套、基建設施及房屋的供應量都會影響其價格。例如近幾年大賣的啟德地皮,無論是地區配套、需求量和升值潛力都很上乘,因此各大開放商都不惜斥天價爭奪土地。

投資收益

8.開發成本

開發成本從支出用途來說主要包括三大類:第一是土地、土建、設備的費用,這個類別的佔比通常較大;第二是配套及其他收費支出,包括水、電、煤氣、社區綠化、道路及各類配套費等;第三則是管理費用和籌資成本。開放商要考慮是否有能力支付以上成本並計算可預期的投資回報,才會決定競投價格。

9.地區潛力

地皮所在區域具備的發展潛力,是影響地價的重大因素。而判斷一個地方是否具備潛力,則需要從地理優勢、未來的交通網絡分佈、產業定位(是否有龍頭企業進駐)以及政府是否有政策支援來判斷。

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