千年等一回 供樓利息正在變少

經過了上周美聯儲提早議息會兩周宣佈減息0.5厘後,雖然香港各大銀行宣佈不跟隨減最優惠利率(P),但房貸按揭相關的1個月銀行同業拆息近日總體下跌,截止今日(2020)降至約1.12厘,各路投資大神都表示,有利於帶動香港樓市,個中關係到底是怎樣?對「息口」的漫天問號又該如何解讀?哪類按揭買房人士最有優惠?繼上周「美國減息 與我何干」的理論知識後,小編今天就告訴已經上車的人士,你們可以少還銀行多少錢;以及准買家們,你們期待的樓市將何去何從。

誰控制了躁動不安的「H」?

和相對穩定的「P按」不同的是,「H按」的息率比較波動,大幅升跌都是有可能發生的,因此一般銀行的H按計劃會設有「封頂位」或「鎖息上限」。打個比方來說,例如封頂利率為P-3%,當Hibor為1.29%時,因為H+1.24%(=2.53%)比起P-3%(=2.25%)為高,所以該月的按揭利率依然是P-3%,即是2.25%。

誰得到了雙低息優惠?

答案是已選用H+1%或以上的按揭買房人。時光倒流回2011年,當時其中一個受歡迎的計畫為全期低至H+1%,上限為P-3%,(實際封頂位為2.25%)。以此計畫為例,如果H一直維持在1.25%以上,業主只須還封頂位的房貸就夠;相反,如果H一直在跌,甚至低到1.25%以下,已經上車人士的月供款就會低於封頂位,立刻享受雙低息優惠 (超低息口及跌破封頂位優惠)。

而現時的情況如何呢?普遍銀行新做H按計劃息率為H+1.24厘至H+1.28厘,按今日拆息息率1.12厘來算,實際按息降至2.36至2.40厘,低於普遍2.50厘的封頂息率, 所以H+1%以下的人士已在偷笑中,而選用H+1%以上的人士也將很快受惠於H下跌!

現在入市來得及嗎?

這次美國的減息幅度高達半厘,比從前的四分之一厘更高。而從市場的情況來看,今年美聯儲還有再減息的機率,甚至有望累計減息一厘或以上,相信全球央行在這段時間減息的機會也很高,看來H回落是勢在必行了。憑藉以上的邏輯,今年客戶在選擇轉按或新造按揭時,為了降低利息支出,應該大多會選用「H按」,而展望未來使用「H按」計畫的人數也會有所增加。

「減息」與「樓市」是敵是友?

不僅是友,還是閨蜜、是手足。隨着各國開始跟隨減息,資金會被釋放進入資本市場,而香港物業特有的稀缺性、回報率高、承接力強、折舊率低四大優勢,決定了其長期受到各路資金的歡迎,預料房價有望回升。

另外,拆息下降有助於降低房貸開支,減輕買房壓力,相信也會成為推旺樓市交投的一大動力。更多相關的買房按揭資訊,馬上去美聯物業官網按揭指南一探究竟啦。

 

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