新型肺炎來襲 港樓何去何從?

隨着香港近期新型肺炎疫情有蔓延跡象,大眾不其然將本次疫情與2003年「非典」爆發時相比,亦會將樓市與當年相提並論。97年亞洲金融風暴後香港經濟大受打擊,其後樓價大跌,至03年香港爆發「非典」,令當時已大跌的樓價進一步下降;惟之後受中央政府推出「自由行」及「CEPA」支持香港經濟後,香港樓市由穀底回升,多年來反復向上,而這次新型肺炎會否令香港樓市重現「非典」價呢?

新型肺炎疫情的確會減低市民看房和入市的意欲,令短期需求有所下跌,短期內交投將受疫情影響難免回落。然而樓價方面,相比起2003年,目前業主的持貨力更強,而未來的私樓新供應料呈跌勢,加上不少其他影響樓市的因素均較03年為佳,如供應、空置率、負資產、借貸及失業率均較2003年為低;而業主的持貨力、銀行存款、人口及投資信心都較當年高,加上大灣區快速發展,令香港樓市得到支持。除非疫情在香港大幅惡化,否則估計跌幅不會太大。

供應、空置率、負資產、借貸及失業率較03年低

首先是影響樓市重要因素的供應層面,近年私樓建成量維持於較低水準,據運輸及房屋局資料顯示,19年私人住宅建成量合共只有13,600個單位,按年大減約35%,並創4年新低(見圖一)。更重要的是,長遠房屋策略督導委員會(下稱「長策會」)於18年底將公私營房屋比例調整至7比3,其後賣地計畫跟隨調低私人住宅供應目標,由18/19年度1.8萬個減至19/20年度1.35萬夥,而去年底長策會將目標進一步調低,即意味着20/21年私人住宅供應目標將進一步調低至1.29萬夥。在私人住宅土地供應目標逐步降低下,相信發展商吸納的土地亦會跟隨減少,而未來3至4年新供應有機會短期見頂,並有下跌壓力,而供需不平衡將成為支持樓價的因素之一。

此外,空置率、失業率、負資產和借貸仍維持低水準,雖然最新空置率資料僅截至2018年底,但該年維持於4.3%的低水準,與03年6.8%有明顯差距,除非近年空置情況大幅轉差,否則估計與03年仍有一定的距離。至於失業情況,當年經濟差,03年中失業率一度高達8.5%水準,收入減少令還款按揭出現困難,被迫賣房;近期失業率無疑有所上升,但僅由去年中2.8%升至去年12月的3.3%,反映目前失業狀況未及當年惡劣。在03年失業率較高的同時,負資產情況同樣惡化,負資產指房產市值比尚未清還的按揭借貸為低,即資不抵債。根據金融管理局的資料顯示,03年第2季度一度升至紀錄最高逾105,000宗,至於最新去年第4季負資產個案僅錄128宗,差距顯著(見圖二)。而按揭成數方面,2019年新申請按揭的平均按揭成數少於5成,亦明顯低於03年平均約6成半水準。由此可見,空置率、失業率、負資產和借貸偏低成為支持樓價的其中因素。

持貨力、存款、人口及投資信心較03年高

另一方面,業主的持貨力、存款、人口及投資信心都較當年高。政府統計處2016年中期人口資料,供完房貸自置家庭的佔比超過6成半,較2001年人口普查的不足5成為高,反映業主的持貨力較十多年前更強。至於市場購買力可於存款資料作參考,根據金融管理局資料顯示,截至19年12月,香港存款錄逾13.7萬億港元,與03年底的逾3.5億港元相比大幅高出約近3倍(見圖三)。除此之外,香港人口持續向上,對住房需求有增無減,根據政府統計處顯示,去年中香港人口達752萬人,較2003年中673萬人增加約79萬人。投資信心方面,即使去年香港受貿易戰和社會事件夾擊,但樓價只從去年高位至今回落約7%;反觀,97年亞洲金融風暴後,樓價大跌,非典爆發後只不過令呈跌勢的樓價進一步下降,而持續疲弱的樓市令當時市民對置業失去信心,與目前情況亦有差異。

大灣區利港發展

此外,去年11月份粵港澳大灣區建設領導小組通過了16項惠港措施,其中包括便利港人到大灣區內地城市發展,以及加強大灣區內人流和資金流等措施,更準備把「深港科技創新合作區」打造成國際科技創新中心的重要平臺。這些政策將吸引更多世界各地的海外人才來港就業,增加住屋需求,並有利香港經濟的長遠發展。

在上述各種因素下,除非疫情在香港大幅惡化,否則相信香港樓價未會因此而大跌。總括而言,在疫情的影響下,大家應儘量避免外出,買家如果有興趣,可下載安裝【美聯筍盤】APP,瞭解最新放盤情況,隨時隨地360度高清看房,查看各樓盤居住環境和設施配套,還能做即時銀行估價,助您找房快、准、貼!

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