比市價便宜2至3成?小心是天上掉下的「陷」餅樓啊!

樓市尋寶,個個准買家都抱着「天下掉餡餅」的美好願景,但往往理想豐滿、現實骨感,那些無端低於市價的貓膩,小編今天就和各位一一拆解!

1.凶宅——無價無市

眾所周知,無論多好的地段、多優質的樓盤,只要被扣上「凶宅」的帽子就立刻會變成頭等棘手大事。9成按揭政策推出後,Mandy打算用一成首付買一套心儀樓盤內將近700萬的物業。誰知在網絡上看到該區的某業主放盤價僅為560萬,比市價足足低了2成,恨不得即刻下定。直到上去看房時才得知是一處「凶宅」,但Mandy本就是無神論者,還買嗎?

其實,「凶宅」以折讓價出售,並不是因為所有人都怕鬼,而是它本就低於市場價值。「凶宅」這個標籤,會一世貼在這個物業上,以後若需要轉手,仍只能以低於市場價格出售,加上還有不少人介意「風水」,極大可能出現「無價無市」只能「一味降價」的情況。

除此之外,購買「凶宅」的另一大問題在於有可能借不到按揭。銀行會考慮到萬一買家未來沒有錢還貸款,將物業收回拍賣時也出現「無價無市」的情況。所以,表面上看「凶宅」的價格較低,但如果full pay的話,依然是一筆不小的開支。

2.樓齡大——還款期縮水,供樓要吃草

買家不喜歡老房子,通常是因為它舊,需要維修的地方較多,所以覺得即使價格比新房便宜那麼多,買入好像也會在其他地方補上這部分優惠的房錢。

小編要為老房子辟闢謠,其實部分香港樓齡較高的房子,雖然外表看上去已不嶄新,但內裡因為保養得好,質素仍然很高。但是否這就意味着值得買樓齡大的便宜老房子呢?

現實層面來說,和樓齡關係最大的是供樓年限。香港的銀行通常是以「70年減樓齡」或「75年減樓齡」作為最長的供款年期。如果你看上的老房子已經有50歲,那麼最長按揭供款年期可能只有20年,相對應地會增加每月的供樓支出。

3.非住宅契——雙倍印花稅+檢控危機

阿MING最近被朋友「筍盤推薦」,說是她家樓下的單位正在放盤,價格比市價低2成。這麼划算,當然趕快上去看啊!單位在二樓,樓底特別高,一問才知道,這個物業基座幾層都是留作商業用途的,雖然看上去和住宅物業沒什麼區別。但附近其實也有住戶在住,這麼便宜,不買會不會後悔一年啊?

現時如果是首次購買住宅物業,印花稅是以從價印花稅計算,例如300萬的單位需繳交1.5%即4.5萬元;而若是非住宅物業,無論是否是你的第一次,都要付雙倍印花稅,即9萬元。其次,即使你可以承受增加的印花稅成本,但法律上來說,非住宅用途的物業是不能居住的,一旦被發現不僅有機會被檢控,還有被收回物業的風險。

4.連租約——盲買+按揭成數減四城

有一種房,買的時候看不見、摸不著,如果自住的話分分鐘需要等幾年,但是價格比較便宜,你買不買?聽這樣的表述,是否覺得是「樓花」呢?其實是…連租約!連租約的意思是原業主已將單位出租,但租約未完成就將物業出售。這樣的情況下,買家沒有看房的權利,而且需要履行租約期內房東的義務。

這是因為在租約期內,租客擁有對單位的使用權,不管是業主還是買家都沒有權利進入;其次,連租約的樓是非自住用途,即使樓價為400萬,最高也只能承造50%的按揭,即需要準備200萬的首期。

香港市場上一般的住宅租約為兩年,首年是死約期,到了第二年變成活約後,房東和租客就可以單方面提早1個月提出解除租約(具體情況要參照當時簽的租約)。這種情況下,仍然有機會承造高成數按揭。

5.送契樓——Full pay+物業回收風險

大衞一直想買荔枝角的一處物業,但苦於一成首付下,首期還是差一點點,至今沒有下手。最近得知該物業附近有低市價一成放盤,聽說業主投資失敗想出手這個爸爸送的單位應急用,能不能買啊?

NO!送贈的物業有個學名叫「送契樓」,這一類樓契通常沒有銀行願意承造按揭,一成首付分分鐘變成全款支付;其次,送契樓業權受到「破產條例」監管,例如一位即將破產的爸爸打算下一盤棋:在破產前把物業轉增給兒子,破產期滿後,兒子再將物業還給爸爸,那爸爸便可以逃避債務。哪那麼簡單,事實上五年內若該爸爸破產,期間所有的交易就會無效,破產受託人就會收回該物業,為該爸爸還債。而買家呢,自然血本無歸…

6.無契樓——除非一輩子不賣

那…不是凶宅、樓齡新、是住宅契、不連租約又不是送契樓的,只是樓契沒了或樓契少了一部分,但價格優惠好多,買不買啊?

顧名思義,無契樓是賣方在放售物業時,無法向買家提供完整的樓契或部分樓契中較重要的文件,如轉名契、授權書或買賣合約等,那麼這個物業就變成了「無契樓」。而事實上,如果無法提供完整的樓契,在申請按揭和轉售時就會非常棘手,除非你打算全額付款買房又保證以後都不出售該物業,不然還是以市價水準買持有樓契的房子為妙。

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