疫情蔓延 能否要求房東減租或解除租約?

受新型冠狀病毒疫情影響,經濟面臨下行壓力,部分租客因為疫情短時間內難以回港居住,加上收入與生活都面臨困難,期盼房東能減租以共渡難關。另一方面是同樣在疫情下掙扎,等著租金還房貸的業主。於是「減租解約」在過去兩個月的疫情期間成為了不少人爭議的焦點。究竟租客能否以經濟理由要求房東減租或解約,而房東遇到租客逾期不交租又應如何處理?且看以下分解。

 

租客難題:能否要求減租或解約?

一般而言,租約是由房東和租客雙方同意後簽署的合同,如果合約中沒有提及任何減租或退租條款,在法律上業主有權不給予減租。假如租客想解除現有租約,則需要先做協商,若雙方談判成功後,再簽訂協定書,寫清楚退租日期、條件及雙方責任。通常情況下,雙方的協定可以是租客給予房東一定金額的賠償(例如1個月租金),以解除現有租約;也可以是,房東同意由另一個新租客,代替現租客去完成租約餘下責任。

 

小貼士:

如果租客想在之後遇到類似情形中能獲得明確保障,不妨在以後簽訂租賃合同時,與房東協商增加一個補充條款:比如有重大疫情這類不可抗力因素出現時,房東需要酌情減免一定的租金,或者直接終止合同,無條件退還押金。有這個條款做依據,租客才能理直氣壯向房東申請減租或退租。

 

房東難題:租客欠租應如何處理?

假如房東及租客雙方無法談妥退租協議,租客因此逾期不交租或單方面調減租金,房東可以採取法律途徑向租客追討期間的租金損失。根據香港《業主與租客(綜合)條例》規定,假如業主和租客沒有就繳交租金及欠交租金時的沒收條件作出任何明確協定,租賃協定的隱含規定則為租客須在到期日繳交租金;而假如租客沒有在到期日15天內繳交租金,業主即可沒收租客的租住權,可採取向法院追討欠租、申請「財物扣押令」或「收樓」等行動,至於選擇哪一種法律方式,則視乎業主希望懲戒租客抑或將物業收回,以及執行時間的快慢。

  1. 以訴訟行動追討欠租:

若追討不超逾75,000元的欠租,可在小額錢債審裁處進行訴訟,手續比法院簡單得多;如欠租超逾75,000元,業主可向區域法院提出起訴;

  1. 向法庭申請「財產扣押令」:

若欠租不超過十二個月,業主可向法庭申請「財產扣押令」,俗稱「封租」,最大的好處是行動較快,財產扣押令一經批出,一個月內法庭會派出執達主任封鎖有關單位,將屬於租客的財產扣押,並把租客的財產拍賣,以補償所欠租金,但業主卻不可收回物業,租客亦不用遷出單位。這程式所需的費用約6,000-10,000元,包括法庭費用及律師費,而法院再會收取所追討金額的10%作傭金。業主需留意拍賣的財產有可能不足支付欠款,這亦可能令業主得不償失。

  1. 向法庭要求收樓:

業主可根據租客欠租,違反了租約這個理由,向法庭申請頒發收樓令及追回欠租。但所需的法律程式相對較長,光是排期打官司都要花上3個月時間,加上租客欠租後1個月才能申請收樓,前後共4個月才有實際行動。而且目前法例較保障租客,當租客重新繳交租金後,有關收樓申請便需取消。到下個月租客再拖欠租金時,業主又需再次申請收樓,較為勞精費神。

 

小貼士:

業主在採取法律行動追討欠租之前,最好先收集租客欠租的證據,例如每月銀行收入的單據,列明交租日期和金額。

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