【合理慳稅】 買房少花幾十萬

在香港買房和其他城市一樣,本地戶籍(香港永居身份)若是「首次置業」,將獲得不少購房優惠。但如果你已經持有物業,還希望更上一層樓,就要面臨高額印花稅了。因為根據現行法例規定,購買第二套物業的本地戶籍人士要繳交15%從價印花稅(AVD)。那究竟有沒有合理合法的方式,避免這部分高額稅費呢?答案是肯定的!

本篇就是介紹合理省稅的攻略,簡單易懂地告訴你如何省稅。

一、直系親屬轉讓,輕鬆省稅上百萬。

現時政策統一第二套房的印花稅為15%。即是如果香港永久居民買家名下本身有套房或聯名擁有,再買房子就要付印花稅15%。一個聰明的方法是先將本身單名或聯名的房子轉名給近親,恢復「首次置業身份」,就可以避免高達15%的額外印花稅。

在香港,將物業內部轉讓予近親是一個合法途徑以購買物業和節省稅項。在現實買房當中,就有許多聯名契約的業主相繼除名,合理避開高額稅款。如果你準備趁低吸納,就需要提前做好準備了。

具體如何轉讓?

以聯名或個人名義持有物業的人士,可透過內部轉讓(出售)的方式,將持有物業的業權轉名給同樣是香港永居身份的直系親屬,例如父母、兄弟姊妹、配偶、子女等。「直系」的關係容許他們在業權轉讓時,豁免15%的買家印花稅,而只是按一般的物業印花稅繳稅。完成業權轉讓(「除名」)之後,該人士就可恢復「未持有物業」的身份,倘若之後再度入市,可節省高達15%的印花稅。
案例

夫婦聯名持有舊住宅物業,價值600萬港幣,丈夫除名並購買新住宅物業,價值800萬港幣:

舊房除名需付印花稅:(600萬/2)x1.5%=4.5萬

新房需付印花稅:800萬x3.75%=30萬

總印花稅支出:4.5萬+30萬=34.5萬

如夫婦均不除名直接購買第二個住宅物業需付印花稅:800萬x15%=120萬
可以直觀看出來,通過內部轉讓令這對夫婦變相省稅120-34.5=85.5萬。

根據現行法制,丈夫可以一直重複購入物業再轉讓予妻子,丈夫就可永續首置身分,每次置業都可以避免高額印花稅。相比15%辣稅,適用於首次置業的印花稅稅項僅為1.5%至4.25%,如果是樓價200萬元或以下的物業,更只需支付100元印花稅。

另外,如果准買家本身已持有住宅物業,可以將該物業「轉名」予父母、配偶、兄弟姊妹等親屬,那准買家便可以較低的第二標準稅率繳稅,只是轉名亦需按第二標準稅率付印花稅。

如果你買的新房總價更高,省的稅費就更多了。例如一個九龍塘「畢架山一號」業主,通過內部轉讓獲得首置身份後,以1.74億購入九肚山豪宅盤一個獨棟洋房,節省印花稅竟高達1765萬,而所節省的稅費,再買兩套800萬上車房放租也綽綽有餘。

物業內部轉讓提供合法的途徑降低稅務開支,但存在許多潛在的複雜問題需要考慮。故此,在採取這個策略之前,你應該先諮詢專業的法律和稅務顧問,以助你作出更明智、更準確和可行的置業決定。

二、以公司股份轉讓持有物業,省稅數百萬。

除了上面提到的「直系親屬轉讓」,還有很多買家以「公司股份轉讓」的方式,成功節省數百萬元的印花稅。新聞上頻頻見諸報端的「公司股份轉讓」成交案例,證明這確實是一個可行的省稅管道。

什麼是「」式持有物業?

所謂的以「公司股份轉讓」的方式擁有物業,原理其實並不複雜,買家只需以買入公司股權方式,便可間接擁有該公司持有的物業。一般來說,這些公司大多沒有實際生意運作,也沒有隱藏債務,主要為了持有一個物業而存在,這樣交易的時候更簡單快捷,以保障買賣雙方的權益。

「公司股份轉讓」有什麼優勢?

省稅動輒數百萬!

由於通過轉讓公司股份的形式進行物業買賣只須繳付0.2%的印花稅,相比起買家以個人名義購入物業,有時候可節省15%的買家印花稅及15%的從價印花稅。

 

虛擬案例

只交原先1/150的稅款?陳先生如何做到的?

假設買家陳先生想購入一個由公司擁有的市值1000萬物業,

  • 如果陳先生為首置客,即鬚根據第二標準稅率繳付3.75%的印花稅;
  • 如非首置客,稅率便高達15%;另外非香港永久居民及本地或海外公司,更要繳付15%的買家印花稅,因此,稅款最高可達300萬元。但是,通過「公司股份轉讓」運作,陳先生只須繳付2萬塊印花稅(0.2%稅率),稅款大幅削減150倍,省稅力度令人歎為觀止。

2016年有個案例:一個位於九龍連私人花園及泳池的獨立屋售予一家英屬處女群島註冊公司,是次交易買家合共節省了45%稅項,高達港幣1億8千萬元。

 

預防存在風險,做到萬無一失

收購公司股權的物業也許會遇到投資風險,例如隱藏債務等。因此,在成交之前,買家最好要聘請律師作全面審查,以確定其財務狀況健康。當購買由公司持有的物業時,律師需要代買家審查物業產權及被購公司財政狀況;所以購買公司物業的法律開支往往比直接購買物業更高。而且長遠來就,買家要維持公司營運,同樣需要一定的費用支援。

銀行有時不願意提供按揭,因為以公司股份轉讓方式購買物業或涉及複雜法律問題和風險,因此投資者購買前需準備充足資金。有些銀行會提供利率較高的過渡貸款,待物業成交後貸款將轉為按揭,買家最好先向銀行查詢可承造多少成按揭及其他可行方法。

通過結合案例的分析,我們不難發現:

  • 如果所購入物業總價不高,通過「直系親屬轉讓」可省一筆不菲稅費,而且也相對簡單便於操作;
  • 如投資上千萬、甚至億元的物業,運用「公司股份轉讓」可省更大一筆鉅款稅費,但論其手續、複雜程度及潛在風險亦成正比,加上當再轉手時亦有一定難度,因此比較適合財力豐厚及經驗豐富的投資者,新手投資者要小心考慮其風險。

 

想買房or租房?立即按此向客服專員查詢!

微信掃碼關注【美聯物業香港】微信號

解鎖更多香港樓市情報!

微信ID: meilian_hk

相關文章 :

股市過山車 樓市怎麼走? 過去幾天,對於全球投資者來說,確實有點呼吸困難。美股星期一跌到熔斷、星期二穀底反彈,沒有系好安全帶的股民們,心臟不好受。活躍在股票市場的金主...
為什麼大家都喜歡註冊香港公司? 眾所周知,在香港開公司具有很多優勢,因此這種現象越來越普遍。那麼如何在香港開一家公司?稅務又如何處理?...
以「公司之名」買香港房產,怎麼做最划算?... 在香港開設公司向來因其寬泛的業務範圍、極低的稅率、方便的管理深受各地商務人士的青睞,當中也有不少人註冊公司是為了購置香港房產,這麼做有何利弊...
用「商人思維」看香港樓市價值 我們都清楚在商人的國度裡,一切行為都離不開價值座標,那麼在他們的眼中,香港樓市有哪些價值是依然具有吸引力的呢?...
【個案分析】樓市波動 放租沽貨or趁低吸納?... 近期香港局勢錯綜複雜,樓市也霧裡看花,讓許多准買家和業主不知道何去何從。想要「笑傲」波動市,這篇攻略請收好!...
分享: