讀懂「香港房策」 是每位高淨值人士的必修課

2019年的香港樓市,被中美貿易戰和社會事件兩座大山壓得有點疲憊。

香港差估署公佈的9月份私人住宅售價指數連跌4個月,累計下跌約4.1%;全港十大指標屋苑在10月的第二個週末僅6宗成交。

《施政報告》前後 樓市大不同

可是緊接着的下一個週末十大屋苑成交一下被啟動,急增至22宗,創自2017年3月初週末後137個週末即約2年半新高。而另外一個樓市指標——全港35大屋苑也在那一周(10月14日至10月20日)錄得成交111宗,創約7個月新高。

如果有關注香港樓市的朋友不難猜到,造成這前後反差的關鍵因素就是特區政府在10月16日公佈的《施政報告》。放寬了按保成數後,首次置業買家在選擇600-1000萬港幣的二手物業時,可以做到更高成數的按揭貸款,從而減少了買家入市的現金成本。

從樓市之後的表現來看,這一政策對於市場的影響是立竿見影的。事實上,從香港97年之後的樓價走勢上看,政策的影響不可小覷。

這也是為什麼想要入資香港樓市的高淨值人士們都要先瞭解清楚香港的樓市政策,在政策出臺前後進行買賣,結果可能會完全不同。

其實,梳理過往香港樓市政策不難看出,歷屆政府最常用的「三駕馬車」主要是調節供應、稅收政策以及按揭政策。

首先,先說調節供應的政策。

大家都知道,香港樓價一直居高不下,僅次於摩納哥成為世界房價第二高的城市,其最根本的原因在於供求的極不平衡。

因此,為了解決這個問題,政府的很多房策都是圍繞着增加房屋及土地供應展開的。比如增加公營房屋土地的比例,加快公屋輪候時間,比如增加可開發的土地,調整賣地政策,比如如箭在弦的一手空置稅等等。

這類政策推出後,對樓市的效果如何呢?

歷史上著名的「八萬五政策」 ,計畫每年興建的公、私營房屋不少於85000個,以達到10年內全港7成家庭可以自置居所的目標。願望是好的,可無奈碰上金融風暴,加上「下藥過猛」,打擊了香港樓市信心,令樓價狂跌不止,最終在大批有產者「房價不能跌」的訴求下無疾而終。

事實上,歷屆政府都會有針對增加供應的政策推出,但是效果始終不太明顯。增加的供應太多,擔心又像「八萬五」 一樣一發不可收拾;供應太少,則屬於「遠水救不了近火」,以至於此類政策的效果一直也是不慍不火。

雖然增加市場供應理論上是最有效的措施,但這種越是根本性的問題,就越不是一朝一夕能解決的。更別說從劃地、賣地、開發、興建、售賣、落成這個週期的不可控性,所以此類政策雖然年年都有,但是其效果在樓價走勢圖上卻表現得並不明顯。至於近年提出的「明日大嶼山」計畫,要填海建造新市鎮,其效果如何,我們拭目以待。

第二大類政策,就是稅收政策。

這可以說是近年政府調控樓市的「重頭戲」。香港樓市除了供應稀缺,還有一個特點就是資金充裕。由於香港是國際金融中心,全球資金在這裏可以自由進出,加上聯繫匯率與美元掛鈎,在美國幾輪的量化寬鬆下,熱錢紛紛湧入香江,而利率持續走低,這些資金自然流入了保值的「磚頭」。

資金一多,供應又不足,這種情況必然加劇「炒房」升溫。於是各種稅收調控就針對這樣的情況推出,政府希望通過增加買賣交易的成本,來抑制「炒風」。

如今香港買賣物業需要繳納的相關稅務有:

◎ 買家印花稅(BSD)

◎ 額外印花稅(SSD)

◎ 從價印花稅(AVD)

買家印花稅很好理解,主要是針對非香港永久性居民和以公司名義購買住宅物業的買家。2012年出臺的政策規定,此類買家在購買物業時除了要支付正常的稅費,還須按樓價繳付15%買家印花稅

而額外印花稅則是針對短期轉售物業所徵收的稅費。

2010年  港府提出向6個月內、6-12個月及12-24個月轉售的物業分別開徵15%、10%和5%的額外印花稅;

2012年  樓市持續升溫,政府又升級了額外印花稅,禁售期由原先的24個月增至36個月,同時調高了轉售物業的稅率;

2013年  港府又在從價印花稅上做文章,加推「雙辣招」,意謂雙倍從價印花稅。即由原本稅率最高的4.25%,大幅調升至最高8.5%,條例只豁免購買住宅物業作為自住用途的首次置業或換樓人士;

2016年  更將從價印花稅統一提高稅率,所有住宅物業交易均須支付15%稅款並即時執行,只維持首次置業或換樓人士可以獲得豁免;

這一系列的稅收政策被市場戲稱為「辣招」。「辣招」果然夠辣,作用是一目了然的,樓市成交量減少了,但同時樓價卻依然一路攀升。究其原因,「辣招」終究治標不治本,希望通過壓抑市場需求來達到平衡,但同時「副作用」也十分明顯,特別是針對轉售的額外印花稅。這導致不少業主寧願把房屋出租收租金,也不願在稅收區間內出售,等於減少了市場供應。

第三類,就是按揭政策。

控制按揭成數的方式,大家應該不會陌生,內地許多城市也有類似的政策。過去港府一直採取的是收緊按揭的態度,比如:

2010年  收緊1200萬港元以上物業按揭成數,由7成降至6成,之後進一步將1200萬港元以上物業按揭成數降至5成;

2011年  再次將5成物業按揭成數範圍擴大至1000萬港元以上;

所以最近的放寬按保成數,絕對是極為難得的「減辣」政策。負責制定按揭政策的機構一般是香港金管局,主要從資金的流動上來調節買樓需求,說其效果是介於供應政策和稅收政策之間的。收緊按揭,是對買家的現金流有更高的要求,雖然也會阻礙部分用家入市,但它像一個安全閥門,確保整個樓市不會因為過度借貸而變得弱不禁風。

而此次放寬按保,也是有益於真正上車和換樓的用家,減少了他們的入市現金成本,所以這種需求的釋放是比較溫和的,體現在市場上,雖然成交量反彈,但是較樓市炙熱時的情況相比還是相去甚遠。

「季節限定」政策

如果說上面三類屬於歷屆政府幾乎都有的三板斧,那麼還有一些政策就有點像「季節限定」,只在過去某個時間節點或者階段發揮作用,如今已經被存入了香港樓市歷史檔案庫裡,當然也有可能在特定時機下重返歷史舞臺。

比如曾經實行過14年的「勾地」制度,就是為了防止土地流拍或賤賣而推出的和土地供應相關的賣地政策;比如以不定期賣地取代定期賣地政策,比如禁止一手「摸貨」,即不允許買家以確認人的身份轉售新房,以及將房產投資從投資移民中剔除(港府於2015年暫停了「資本投資者入境計畫」),和一系列針對開發商的規管,比如著名的「九招十二式」等等。

另外,翻看過往的政策發佈時間,雖然上半年下半年都會有,但是每年10月或11月份的施政報告中一定會有重要政策涉及樓市,所以在入市時間點的把握上也可以多加留意。

政府出臺這些政策,有部分是長遠規劃,也有一些是因應市場變化的見招拆招,其根本目的都是希望樓市能夠健康發展。而作為想要入手香港資產的高淨值朋友,多花時間研究港府的樓市政策,無疑對看懂這個市場,捕捉商機大有裨益!

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