買房冷知識:新樓「關鍵日期」=「入伙日期」?

近期香港一手房市場漸見升溫,多個發展商把握年底時機壓軸推盤,買家們在購入心儀樓花單位後,最關心的事之一當然是樓盤何時能入夥了!當看到售樓書裡的「關鍵日期」四個字,很多人常誤以為這就是「入伙日期」,究竟事實是否如此呢?

在香港,發展商銷售未建成的住宅樓盤之時,通常都需要根據《一手住宅物業銷售條例》列出該物業的預計「關鍵日期」。大意是指預計住宅項目遵照獲批圖示興建、以及符合地契條款後的完工日期,所以按邏輯推論,「關鍵日期」似乎就是「入夥日期」。

但實際情況並非一定如此,因為建築工程往往會因為種種原因,如天災、風災等而有延誤,導致「關鍵日期」延遲,而這在法例上是容許的。在興建每個樓盤之時,發展商都會聘請一位元專業人士,如建築師、工程師或測量師去監管整個建築過程,而他們是有權力因上述原因,將原定的「關鍵日期」延後。

香港一手條例亦有規定,發展商必需在確定延後的14日內通知買家,而買家也要做好心理準備,實際的入夥日期往往會比關鍵日期為遲。

那麼真正的收樓入伙日期是如何釐定的呢?

一般來說,可以分為兩種情況。

  1. 如果受「預售樓花同意書」規管的項目,發展商會在「最終預計關鍵日期」兩周內向地政總署申請「滿意紙」,而在獲發「滿意紙」後一個月內就會以書面通知買家正式交樓;
  2. 若「非預售樓花同意書」規管的項目,則發展商需在「最終的預計關鍵日期」兩周內向屋宇署申請「入夥紙」,而發展商獲發「入夥紙」後六個月以書面通知買家收樓。

「關鍵日期」延遲或影響建期付款按揭申請

通常在香港購買新樓,買家可以選擇即供付款或是建期付款等方式支付。即供付款是指購入現樓或樓花後,立即開始供款計畫;建期付款則是待樓宇建成,業主收樓後才開始供款。不過,選擇建期付款的朋友要注意,若遇上新樓關鍵日延遲,很可能影響按揭申請。一般關鍵日前3個月已可以開始申請按揭,由於在香港申請按揭,銀行會要求借款人簽署「共用資料同意書」,然後向環聯*(TransUnion,簡稱TU)索取申請人的信貸報告,以判斷申請人信貸是否良好,從而決定是否批出貸款及金額。而TU有效期一般是3個月,因此,一旦關鍵日推遲,令TU過了有效日期,銀行便要重check TU, 貸款人也要提供最新的收入證明。若借款人不幸在關鍵日延遲期間失業或轉工後薪酬減少,導致無法提供收入證明,那麼銀行便不會放款,需要臨時加擔保人。

*環聯是香港目前唯一提供個人信貸報告的機構。無論申請信用卡、貸款,以至還款及拖欠紀錄,都一一被記錄在這個資料庫。

 

因此,為以策萬全建議買家應該離關鍵日期一個月前才申請按揭,就算關鍵日期延遲,只要不延遲超過2個月,TU仍然有效,銀行不需要重check TU及不會要求貸款人提供最新入息證明。

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