6招助你識破玄機 物業水準瞭若指掌

相比起交通、地段和房價這些因素,在買家買房時,物業管理這一重要因素往往是最不受重視的。其實精明的買家知道,物業也是影響挑選房源的重要因素,因為物業的好壞是關乎業主未來生活、安全甚至舒心幸福指數的。

回想一下,我們每天不少人早上離開家門去上班,第一件事是乘搭電梯,到樓下首先會跟大堂的管理及保安人員說聲「早」,有時碰見負責清潔的員工也會問句好。去到公司,首先遇見的是各位負責保安和大廈管理的人員,偶爾也會親切地互相打招呼,然後乘電梯來到辦公室,展開一天繁忙的日程。

Part 1 

蓬勃發展的香港物業管理

根據前幾年資料顯示,香港約有800多間物業管理公司,其中300間為較大型公司,500間為中小型公司。在香港,物業管理是比較龐大的行業,起步早,專業強,人員服務水準普遍比較高,因此只要挑選大品牌的物業公司,一般都比較保險。

一般來說,大型房企開發的樓盤都由自家的物業公司管理社區。它們開發成熟、利潤率穩定,在住宅房地產開發領域出於經營品牌、服務高效和削減矛盾的目的,有能力也更願意由自建物業公司來管理開發的住宅社區,比較充足的開發利潤也使得用於貼補物業服務的資金更有保證。業主有可能以比較低的物業管理費獲得比較優質的物業服務。

另一種是引進協力廠商物業公司,和開發商、業主都是合約關係,這類企業和開發商沒有隸屬關係,通過服務業主,從物業服務費和社區停車費等方面獲得利潤。因為它們需要從經營中獲得一定的利潤,所以如果服務品質高,收費就會比較貴。

此外,香港私人屋苑社區一般都配有會所,除以往傳統保安維修清潔的管理工作外,會所管理工作也十分重要,設有專責團隊負責康樂設施的工作,更會提供餐飲或晚宴服務。另有部分私人屋苑更提供酒店式服務性住宅管理模式,為住客提供更全面的服務。所以在買房時候,會所等管理也要多加留意。

Part2 

物業的重要影響有哪些?

① 對房價的影響

好的物業能夠讓房子更保值,甚至升值。在同一片區,建築風格、建築年代、樓盤品質和樓盤戶型產品都相近的情況下,物業服務水準高的社區,其二手房的價格就比物業服務水準低的社區要高出不少。

② 對日常生活的影響

日常生活中,總會碰到水管破裂或者堵塞等各種情況,好的物業能夠及時處理業主回饋的各種問題,方便業主的生活。

③ 對生活品質的影響

社區的環境和設施的維護,以及社區的安保水準如何,直接關係到業主能否擁有一個舒適的環境,並關係到業主的生命、財產安全。

Part 3 

如何辨別社區物業好壞?

一般而言,物業管理公司提供的服務包括三種:

  • 公共服務,如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務,這是基本的部分;
  • 代辦服務,如代收水電費等;
  • 特約服務,如室內維修、代送報紙等。

所以想在買房前都搞清楚物業公司的水準,不妨從這些方面入手,用這6招判斷:

第1招:看門衞的態度

看看保安是怎麼對待不同訪客的:經常進入社區的保姆、送奶工、快遞員等,這些人進出社區,門衞是不聞不問,還是會按月給他們辦理臨時出入證;業主的朋友進入社區時,門衞有沒有電話詢問業主家庭並登記;臨時性訪客比如調查員、看房者進入社區有沒有登記,保安人員有沒有陪同。細微處就可以看出社區安保是否嚴謹。

第2招:看社區清潔綠化

看社區綠化是不是修剪得比較整齊,路面上能不能看見垃圾,人工河道和水景裡的水質是不是清潔,有沒有異味,有沒有蚊蟲飛舞。車行道、人行道、樓道等公共區域能不能看見黑色污垢。

第3招:看建築外牆面

社區樓房的外立面能不能看到明顯的污漬、鏽斑,通常物業公司如果能一年清潔一次外立面,即使很少做其他的外立面整修,也能讓房子表面看起來比較乾淨。

如果你能看到房子的外表面明顯和別人不一樣:比別人家多裝了鐵欄桿、玻璃花房,陽臺玻璃窗比別人多凸出去一塊,也說明物業監督和勸解不夠。

第4招:看物業辦事速度

物業報修電話應該保證24小時有人接聽,急修半小時內必須上門,如果是一般的報修,能不能在1天內處理完。如果有業主投訴,多長時間能答覆處理完畢——通常3天內處理完是中等水準的服務。

第5招:看安全防衞級別

社區的巡邏保安是否認識業主,你在社區裡兜一圈,能看見巡邏保安幾次?社區圍牆是不是都安裝上防盜網、防爬刺等防盜設備?住在低樓層的業主是不是特別加強了安全保衞措施,是加裝防盜系統,還是在特定時間段增加巡邏和監視次數?閉路監控攝像頭是否24小時監視等等。

第6招:看各種設備的狀況

大型機電設備每年都要進行保養維修,每月檢查。雖然配電房、設備間等地方你無從考察,但是也可以從其他設備上看出物業管理的品質。防盜門是不是能正常開合,樓宇對講功能是不是正常,電梯按鈕和燈具是不是完好,電梯內是不是整潔,露天和樓道的公燈能不能正常使用。

經過這6個方面的觀察,相信大家對物業的好壞已瞭然於胸了。

整體而言,隨着大家對居住房屋要求的提高,香港物業管理普遍有優化,服務質素提升及更多元化。但是物業的水準仍舊有高下,所以在挑選「心水」好房時,不得不擦亮眼睛,辨別物業管理的好壞。

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